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Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die häufigste Ursache ist ein Baudarlehen: Du kaufst oder baust ein Haus und benötigst dazu Kapital, das Du bei einer Bank als Darlehen aufnimmst. Als Darlehen bezeichnet man hohe Kredite mit einer langen Laufzeit, die ihre rechtliche Grundlage in den Paragraphen §§ 488 ff. BGB haben.

Bei hohen Darlehensbeträgen spielt die Zinsbelastung eine wichtige Rolle: z.B. bei 100.000 Euro und einem Zinssatz von 3% sind pro Jahr 3.000 Euro Zinsen fällig, bei 4% wären es 1.000 Euro mehr. Die Lösung für dieses Problem ist die sogenannte Zinsfestschreibung: im Darlehensvertrag wird vereinbart, dass ein Zinssatz über eine bestimmte Dauer unveränderlich ist, z.B. 3% über einen Zeitraum von 10 Jahren.

Als Darlehensnehmer hast Du nun eine Planungssicherheit für Deine Finanzen. Falls die Zinsangebote der Banken sich in den nächsten Jahren verschlechtern, bist Du davon nicht betroffen. Der Nachteil: sollte das Zinsniveau in Deutschland sinken, hättest Du davon auch nichts – Festzins ist Festzins.

Ein Beispiel: Du hast in einer Hochzinsphase ein Darlehen mit einer sehr langen Laufzeit abgeschlossen. Nach einigen Jahren möchtest Du das Haus verkaufen oder den Darlehensbetrag erhöhen, weil Du eine Erweiterung planst. Auf Nachfrage bei der Bank erhältst Du die Antwort, dass eine Kündigung des laufenden Darlehens nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung möglich ist.

Warum? Woher nimmt sich die Bank das Recht dazu? In unserem Beispiel schließt Du einen Darlehensvertrag über 100.000 Euro mit einer Zinsfestschreibung für 10 Jahre ab. Die Bank sucht daraufhin einen Kapitalanleger, der 100.000 Euro für 10 Jahre fest anlegen möchte. Nun möchtest Du in einer Niedrigzinsphase das Darlehen kündigen. Die Bank hat jedoch dem Kapitalanleger 10 Jahre lang feste Zinsen garantiert. Damit kein Verlust bei der Bank entsteht, verlangt die Bank von Dir, dass Du für den Schaden aufkommst, der durch Deine Kündigung entsteht – das wird als Vorfälligkeitsentschädigung bezeichnet.

Im Gesetz ist das zunächst unter § 490 Abs. 2 BGB angesprochen:

„Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht.“

In § 502 BGB wird diese Ausgleichszahlung noch einmal separat beschrieben und die Anwendung sowie Ausschlussgründe festgelegt.

Bei welchen Krediten darf die Bank diese Zahlung verlangen?

Ebenfalls in § 490 Abs. 2 ist die Art der Kredite geregelt:

„Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat.“

Bei einem Darlehensvertrag mit einer Zinsfestschreibung und der Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch Deiner Immobilie kann die Bank also eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, falls Du den Vertrag kündigst.

Weiterhin ist in § 502 BGB Abs. 3 die Entschädigungsleistung für Verbraucherdarlehen ohne eingetragene Grundpfandrechte beschrieben: sie ist auf 1% des zurückgezahlten Betrages begrenzt bzw. auf die Zinsen, die während der Restlaufzeit noch angefallen wären.

Doch Vorsicht: ob Du überhaupt kündigen darfst, hängt von der Begründung für die Kündigung ab. Du solltest daher die Fachanwälte aus dem FragRobin-Netzwerk um Rat fragen, bevor Du Dich mit Deiner Bank in Verbindung setzt!

Unter welchen Voraussetzungen ist eine Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig?

In der vorherigen Fragestellung wurde die Art der Kredite festgelegt, bei denen eine Entschädigungszahlung überhaupt in Frage kommt. Sicherheitshalber lässt Du einen FragRobin-Experten prüfen, ob Dein Kredit oder Darlehen unter diese Paragraphen fällt. Die Ausgleichszahlung soll die Bank vor Schäden schützen, die durch die Kündigung eines bestimmten Darlehenstyps entstehen. Was aber, wenn kein Schaden entsteht oder er geringer ist als das, was die Bank verlangt?

Ob eine Vorfälligkeitsentschädigung unzulässig ist oder die Höhe des angegebenen Schadens richtig berechnet wurde, musste in diversen Gerichtsverfahren bereits geklärt werden. Die wesentlichen Aspekte sind:

  • Wie hoch sind die Zinsen auf dem Kapitalmarkt zum Zeitpunkt der Kündigung?
  • Welche Zusatzkosten – z.B. in Form von Bearbeitungskosten – macht die Bank geltend?
  • Welche Methode zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung wurde verwendet?

Um die Zulässigkeit und die Schadenshöhe beurteilen zu können, solltest Du unbedingt einen Anwalt von FragRobin kontaktieren!

Ruf uns einfach an und vereinbare einen kostenlosen Erstberatungstermin bei einem Top-Anwalt in Deiner Nähe:

Gebührenfreie Service-Hotline: 0800 800 30 08 (Mo-Fr 9-21 Uhr)

Wie kann ich die Entschädigungshöhe für mein Darlehen berechnen?

Um die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen zu können, hat FragRobin für Dich einen Vorfälligkeitsentschädigungsrechner erstellt. Falls Du Unterstützung benötigst, stehen Dir unsere Experten gern mit Rat und Tat zur Seite.

Die Formel zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung beruht auf der aktuellen Gesetzgebung und Rechtsprechung. Da sich Berechnungsansätze durch laufende Gerichtsurteile verändern können, solltest Du die Kalkulation stets zum Zeitpunkt der geplanten Kündigung wiederholen und nochmal vom FragRobin-Team überprüfen lassen.

Warum benötige ich eine Rechtsberatung?

Darlehensverträge und die dazugehörigen Geschäftsbedingungen sind Formularverträge. Maßgebend für alle Verträge ist jedoch das geltende Gesetz bzw. die aktuelle Rechtsprechung. Es kann daher sein, dass Teile Deines Darlehensvertrages nicht mehr gültig sind – der Rest des Vertrages bleibt trotzdem bestehen.

Auch in den Banken sind Juristen mit der Geltendmachung von Ansprüchen beschäftigt. Durch die laufenden Zinsschwankungen am Kapitalmarkt verändert sich außerdem die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung fast täglich. Ohne einen Rechtsbeistand kannst Du gegen die Profis der Gegenseite kaum die Rechtmäßigkeit und die korrekte Schadenshöhe durchsetzen.

Bei FragRobin findest Du ein Netzwerk aus Fachanwälten vor, die über die aktuelle Rechtslage genau informiert sind. Mit ihrer Hilfe kannst Du die Folgen einer Kündigung besprechen, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und den Kontakt zu Deiner Bank professionell vorbereiten. Fordere jetzt eine kostenfreie Erstberatung an!

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