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baurecht

Rechtsanwalt Stefan Fliege
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Rechtsgebiete: Anwaltshaftung, Baurecht, Mietrecht, Sozialrecht, Verkehrsrecht, Zivilprozessrecht, Zivilrecht
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Das solltest Du über Bauordnungsmaßnahmen wissen

Hinter dem einzelnen Begriff der Bauordnungsmaßnahme verbirgt sich ein wesentlicher Komplex des deutschen Baurechts. Dabei handelt es sich um einen sogenannten Verwaltungsakt, der von einer Baubehörde erlassen wird. Bereits der Begriff des Verwaltungsakts ist in der Rechtswissenschaft trotz einer Definition in § 35 VwVfG (Verwaltungsverfahrensgesetz) umstritten. Einfach umschrieben handelt es sich bei einem Verwaltungsakt um eine spezielle Handlungsform der Verwaltung. Falls Du eine Bauordnungsmaßnahme begehrst oder eine solche gegen Dich erlassen worden ist, hat die Behörde hierdurch Deinen konkreten Einzelfall geregelt. Damit die Verwaltung überhaupt eine Entscheidung treffen darf, die das Interesses eines oder mehrer Bürger betrifft, muss eine gesetzliche Grundlage vorhanden sein. In der Regel wird die Bauordnungsmaßnahme auf landesrechtliche Bauvorschriften zurückgeführt, beispielsweise auf § 79 Abs. 1 NBauO (Niedersächsische Bauordnung) oder § 61 I S.2 BauO NRW (Bauordnung NRW). Es kann aber auch sein, dass Spezialgesetze berührt sind. Ein klassisches Beispiel dafür ist der Betrieb einer Diskothek in einem reinen Wohngebiet, da hier vor allem das Immissionsrecht zu beachten ist. Typisch für Diskotheken ist der auftretende Lärm, sodass die Nachbarschaft davor geschützt werden muss. Zu den wesentlichen Bauordnungsmaßnahmen zählen insbesondere die

  • Beseitigungsverfügung,
  • Baueinstellungsverfügung und
  • Nutzungsuntersagung.

Du hast eine Bauordnungsmaßnahme erhalten, was ist zu tun?

Eine Bauordnungsmaßnahme kann das Leben des Betroffenen von jetzt auf gleich durcheinanderwirbeln. Möglicherweise hast Du von der Bauaufsichtsbehörde eine Baubeseitigungsverfügung erhalten. Mit der Abrissverfügung verlangt der Staat von Dir, dass Du eine bauliche Anlage entweder ganz oder teilweise zerstören musst. Mal abgesehen von dem wirtschaftlichen Wert, der dadurch verloren geht, handelt es sich um einen sehr schwerwiegenden Eingriff. Da die Bauaufsichtsbehörden aber unter anderem die Aufgabe haben, auch bereits bestehende Anlagen zu überwachen, kann Dich eine solche Aufforderung durchaus treffen. Selbstverständlich darf die Behörde nicht willkürlich handeln. Sie muss die Verfügung mit einer Gesetzesgrundlage begründen. Außerdem muss sie das vorgeschriebene Verwaltungsverfahren zwingend einhalten. Dennoch wird der Schock in einem solchen Fall tief sitzen. Dasselbe gilt für Stilllegungsverfügungen oder Nutzungsuntersagungen, die eigentlich einem Abriss gleichkommen. In diesem Fall ist fachkundiger Rat praktisch unerlässlich. Allerdings läuft auch eine Frist gegen Dich, falls Du von einer negativen Verfügung betroffen bist. Wir raten Dir daher dazu, Deinen konkreten Einzelfall von einem spezialisierten Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Er wird sich in Deinem Auftrag umgehend mit der zuständigen Behörde auseinandersetzen, um Deine rechtlichen Interessen wahrzunehmen. Keinesfalls solltest Du die Bauordnungsmaßnahme hinnehmen. Es drohen schwere Konsequenzen, die möglicherweise gar nicht rechtmäßig sind.

Wozu sind Bauordnungsmaßnahmen überhaupt wichtig?

Bauordnungsmaßnahmen verfolgen eigentlich einen sehr sinnvollen Zweck. Stell Dir mal Folgendes vor: Nach einer erteilten Baugenehmigung werden vom Bauherren einige Bauprodukte für die Errichtung der baulichen Anlage verwendet, die gegen Brandschutzbestimmungen verstoßen. Es kommt wie es kommen muss, die Bude fängt Feuer und brennt vollständig ab. Aufgrund der mangelhaften Materialien werden auch die Nachbargebäude vom Feuer erfasst. Die Konsequenzen können verheerend sein. Hätte die Behörde in diesem Fall nicht die Möglichkeit, eine Baueinstellungsverfügung zu erlassen, würde der Bau sowohl das Eigentum als auch Leib und Leben der Nachbarschaft gefährden. Damit jedes genehmigungsbedürftige Vorhaben ordnungsgemäß abgewickelt wird, ist staatliche Kontrolle unerlässlich.

Was ist eine bauliche Anlage?

Jedes Bundesland hat in Deutschland eine eigene Landesbauordnung. Eine Definition der baulichen Anlage findet sich jeweils in § 2. Bei der baulichen Anlage, die für eine Bauordnungsmaßnahme maßgeblich ist, handelt es sich um eine Anlage, die aus Bauprodukten hergestellt worden ist. Außerdem muss sie entweder fest mit dem Erdboden verbunden oder aus eigener Kraft auf dem Boden stehen. Es ist damit offensichtlich, dass ein Wohngebäude auch eine bauliche Anlage ist. Ein Wohnfloß oder ein Baumhaus scheiden demgegenüber aus der Definition aus, weil sie gerade nicht fest mit dem Boden verbunden sind. Weitere Beispiele für das Vorliegen einer baulichen Anlage sind

  • der Wintergarten, der an einem Wohnhaus angebracht wird,
  • der Wohnwagen, der für eine gewisse Dauer an einem festen Stellplatz abgestellt wird,
  • eine Antennenanlage für Amateurfunker,
  • eine Grenzwand, -garage oder ein Gartenzaun,
  • eine Windenergieanlage oder
  • die Montage von Werbeschildern.

Welche Voraussetzungen hat die Baubeseitigungsverfügung?

Falls sich die Bauaufsichtsbehörde dazu entschließt, eine Baubeseitigungsverfügung zu erlassen, darf sie das bei genehmigungspflichtigen Anlagen nur dann, wenn das Bauprojekt sowohl formell als auch materiell rechtswidrig ist. Formelle Illegalität liegt beispielsweise vor, wenn das korrekte Verfahren bei der Erteilung der Baugenehmigung nicht eingehalten worden ist, zum Beispiel weil nicht die zuständige Behörde entschieden hat. In diesem Fall liegt keine Baugenehmigung vor. Materiell kann ein Bau illegal sein, wenn er gegen Gesetze verstößt. Das bedeutet, dass die bauliche Anlage weder zum jetzigen Zeitpunkt noch zu einem früheren genehmigungsfähig gewesen ist. Voraussetzung ist, dass der rechtmäßige Zustand nicht auf andere Art und Weise erreicht werden kann. Wurden bei einem Bau die vorgeschriebenen Abstandsflächen nicht eingehalten, handelt es sich um ein materiell illegales Vorhaben. Allerdings darf die Behörde die Abrissverfügung nur dann erlassen, wenn das öffentliche Interesse daran bejaht werden kann. Ohne weiteres darf sie die Zerstörung dementsprechend nicht anordnen.

Wann ergeht eine Baunutzungsuntersagung?

Eine Baunutzungsuntersagung ergeht immer dann, wenn der Betrieb einer baulichen Anlage gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt. Das ist beispielsweise bei einem störenden Gewerbebetrieb der Fall, wenn dieser in einem reinen Wohngebiet ausgeübt wird. Welche Anforderungen dafür erfüllt sein müssen, ist wiederum umstritten. Für die Mehrheit der Juristen ist die formelle Baurechtswidrigkeit bereits ausreichend. Dementsprechend wurde die bauliche Anlage ohne Baugenehmigung errichtet. In der Praxis geht die Baunutzungsuntersagung häufig mit einer Beseitigungsverfügung einher. Wird zum Beispiel ein Grundstück als Lagerplatz verwendet, kann dem Verantwortlichen einerseits die Benutzung zu Lagerzwecken verboten werden. Andererseits wird die Beseitigung der Lagergegenstände regelmäßig angeordnet. Schwierig sind insbesondere solche Fälle, bei denen Wohnzwecke betroffen sind. Wurde das Dachgeschoss eines Hauses an eine Familie vermietet, obwohl die Räumlichkeiten ausschließlich als Büro genutzt werden dürften, kann eine Nutzungsuntersagung ergehen. Allerdings sind hier strenge Maßstäbe anzusetzen, sodass eine juristische Prüfung unbedingt vorgenommen werden sollte.

Musst Du in das Verfahren einbezogen werden?

Bauordnungsmaßnahmen haben einen belastenden Charakter. Daher schreibt das förmliche Verfahren vor, dass Du vor dem Erlass angehört werden musst (§ 28 VwVfG). Wenn die zuständige Behörde gegen die Anhörungspflicht verstößt, wird der Jurist die Säumnis nicht nur Rügen. Vielmehr wird er die formelle Rechtmäßigkeit der Maßnahme unmissverständlich infrage stellen. Eine formell rechtswidrige Bauordnungsmaßnahme kann nur unter bestimmten Voraussetzungen nachträglich geheilt werden. Gegen Dich wurde eine Verfügung erlassen, ohne Dir zuvor das Wort zu erteilen? Dagegen solltest Du Dich unbedingt zur Wehr setzen, weil die Behörde Deine Rechte nicht umgehen darf. Allerdings sind dabei gesetzliche Fristen zu beachten. Du solltest daher keine weitere Zeit verlieren, um Deine Rechte geltend zu machen.

Lass die Bauordnungsmaßnahme durch unsere spezialisierten Anwälte prüfen

Gerade weil jede Bauordnungsmaßnahme belastend ist, brauchst Du professionelle Hilfe bei Deinem persönlichen Einzelschicksal. Wir möchten Dir daher die Möglichkeit geben, ein kostenfreies Ersteinschätzung in Anspruch zu nehmen.

Bereits während des Erstgesprächs wird der Partneranwalt Deinen Sachverhalt prüfen, um mögliche rechtliche Schritte mit Dir zu planen. Bedenke, dass nicht jede Entscheidung einer Bauaufsichtsbehörde in Stein gemeißelt sein muss. Es kann sich daher lohnen gegen eine Bauordnungsmaßnahme zu kämpfen.

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