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Duldung des Überbaus

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Hilfe mein Nachbar überbaut sein Grundstück, was kann ich tun?

Falls Dein Nachbar unter einem Überbau leidet, wird damit nicht zwangsläufig ein ungewöhnlicher Körperbau umschrieben. Ohnehin würde das Wort "leiden" an dieser Stelle die falsche Perspektive beschreiben. Denn bei einem Überbau Deines Nachbarn bist allein Du der Leidtragende. Im rechtlichen Sinne bedeutet Überbau, dass ein Gebäude nicht mit der Grundstücksgrenze abschließt (Grenzbau), sondern über diese Grenze hinaus ragt, wobei der Bau bis auf das Grundstück des Nachbarn verläuft (Grenzüberbau). Der Überbau muss keineswegs deutlich sichtbar sein. Bereits wenige Zentimeter können dafür ausreichen. Geregelt ist der Überbau in § 912 BGB. Ursprünglich wurde die Vorschrift vom Gesetzgeber erlassen, weil die Vermessungstechnik noch nicht so ausgereift gewesen ist wie heute. Dennoch hat die Norm eine enorme praktische Relevanz. Damit der Tatbestand erfüllt ist, muss es sich nicht zwangsläufig um ein Gebäude handeln. Es reicht aus, wenn ein Gebäudeteil fest mit dem Hauptgebäude verbunden wird. Ein Rückbau des Überbaus ist in diesen Fällen oftmals nur mit unverhältnismäßig großen Aufwendungen möglich. Beispiele dafür sind

 

  • ein Balkon,
  • ein Erker oder
  • Dachvorsprünge.

Was kann ich gegen die Überbauung meines Nachbarn tun?

Der Streit um einen Überbau kommt in der Praxis in vielen Konstellationen vor. Sobald eine Grenzüberbauung im Raum steht, lohnt es sich juristischen Rat einholen. Es gibt eine Vielzahl von Besonderheiten, die hierbei zu beachten sind.

Ein wesentliches Problem ist die Frage welche Rechtsfolgen sich ergeben, wenn Du bereits vor vollendeten Tatsachen stehst, weil die bauliche Anlage Deines Nachbarn bereits auf Deinen Grundstück ragt.

Die gleiche Frage stellt sich Dir aus der anderer Perspektive, wenn Du mit Deinem befreundeten Nachbarn zu einem früheren Zeitpunkt vereinbart hast, dass Dein Balkon über seine Grundstücksgrenze hinausragen darf. Nunmehr hat er das Haus aber verkauft, und der neue Eigentümer widerspricht plötzlich Deinem Sonnenliegeplatz.

Unter Umständen bist auch Du der neue Nachbar, und sollst mit erheblichen Nachteilen aufgrund der Überbauung leben. Es handelt sich hierbei lediglich um zwei Beispielsfälle, die jedoch zeigen, welches Konfliktpotenzial eine Überschreitung der Grenze haben kann. Grundsätzlich gilt, dass der Betroffene einen Überbau zu dulden hat. Jeder Grundsatz kennt allerdings auch Ausnahmen.

Hat Dein Nachbar vorsätzlich oder grob fahrlässig über die Grenze hinaus gebaut, musst Du das nicht hinnehmen. Warum sollte der Nebenmann auch schutzwürdig sein, wenn er sich eigenmächtig nicht an die bekannten Grenzen hält? Vielleicht plant Dein Nachbar auch gerade einen Bau, bei dem Du berechtigte Zweifel hegst, ob die Grenzen tatsächlich eingehalten werden.

In all diesen Konstellationen solltest Du Dir zeitnah überlegen anwaltlichen Rat einzuholen. Im Zivilrecht gelten nicht nur Verjährungsfristen. Vielmehr musst Du einem (geplanten) Bau auch rechtzeitig widersprechen, wenn Du ihn verhindern möchtest.

Was kannst Du gegen einen Überbau tun?

Die Überbau Rechtsfolgen sind maßgeblich davon abhängig, auf welche Art und Weise die Grundstücksgrenze missachtet worden ist. Nicht in allen Fällen kann der Betroffene verlangen, den Überbau zu entfernen. Hat der Eigentümer des Grundstücks die Grenze weder vorsätzlich noch grob fahrlässig überschritten, muss der betroffene Nachbar den Bau dulden, wenn er ihm nicht rechtzeitig widersprochen hat. In diesem Fall liegt ein sogenannter entschuldigter Überbau vor. Rechtzeitiges Handeln ist daher unerlässlich, um entweder den Bauwilligen auf die Grenze aufmerksam zu machen, oder das Projekt durch einen Widerspruch zunächst auf Eis zu legen. Ansonsten wird die Duldungspflicht damit begründet, dass Kosten und Aufwand, um den Überbau zu entfernen, häufig unverhältnismäßig hoch sind. Etwas anderes gilt beispielsweise bei einer Markise, die ohne große Mühe wieder abgebaut werden kann. Umgekehrt ist der Überbauende nicht schutzwürdig, wenn er die Grundstücksgrenzen sehr wohl kannte oder hätte kennen müssen. In diesem Fall sind ihm alle Kosten und Aufwendungen zuzubilligen, um den rechtmäßigen Zustand wiederherzustellen.

Habe ich bei einem entschuldigten Überbau keinerlei Rechte?

Würde lediglich die Vorschrift des § 912 Abs. 1 BGB existieren, müsste der von einem Überbau betroffene Nachbar kommentarlos nahezu jede Konstruktion hinnehmen. Es liegt auf der Hand, dass Missbrauchsfälle von vornherein nicht ausgeschlossen werden können. Vielleicht hast Du den Nachbar auf die Grundstücksgrenze deutlich hingewiesen. Nach Fertigstellung des Baus möchte er davon allerdings nichts mehr wissen. Sein neuer Sonnenliegenbalkon spendet Dir an warmen Tagen zwar wohltuenden Schatten. Dein Kräutergarten sehnt sich allerdings nach ein paar Sonnenstrahlen, um wie bisher gewohnt zu gedeihen. Prinzipiell kannst Du in diesem Fall den Rückbau des Überbaus von ihm verlangen, da Du ihn ausdrücklich auf die Unrechtmäßigkeit hingewiesen hast. Zumindest sieht § 912 Abs. 2 BGB jedoch vor, dass Dir eine sogenannte Ausgleichszahlung in Form einer Rente zugesprochen werden muss. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um einen entschuldigten oder unentschuldigten Überbau handelt. Allerdings darf der Betroffene dem Bau zu keinem Zeitpunkt widersprochen haben. Wie hoch die zu zahlende Ausgleichsrente ist, hängt von mehreren Faktoren ab. Bei der konkreten Berechnung sind Dir die Partneranwälte aus unserem Netzwerk gerne behilflich. Gemäß § 913 BGB muss sie dem Eigentümer des überbauten Grundstücks jedes Jahr im Voraus bezahlt werden.

Das Thema Überbau hat schon viele nachbarschaftliche Verhältnisse beschäftigt. Vor allem aber, wenn ein Haus verkauft oder zwangsversteigert wird, fühlen sich manch neue Eigentümer durch einen Überbau belästigt. Selbstverständlich sieht ein optimaler Nachbarschaftseinstand anders aus. Nichtsdestotrotz ist eine rechtssichere Verständigung der Parteien unerlässlich, um in Zukunft den Rechtsfrieden zu wahren.

Wir bieten Dir daher einen kostenloses Ersteinschätzung mit einem unserer Partneranwälte an. Darüber Hinaus erhälst Du Informationen über die nächsten Schritte, die sinnvollerweise eingeleitet werden sollten. Das gilt nicht nur, wenn der Überbau bereits fertiggestellt wurde. Gerade während der Planungsphase benötigst Du zügige Unterstützung, falls dem Vorhaben rechtzeitig widersprochen werden soll. Hier sind besondere Fristen zu beachten. Schließlich erfährst Du alles über eine mögliche Entschädigungsrente und wie diese geltend zu machen ist.

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