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Was ist ein Bauvorbescheid?

Als Bauherr können Dir die Vorschriften des Baurechts viel Ärger machen. Beim Hausbau oder größeren Bauvorhaben hat das Bauamt das letzte Wort. Bevor Du mit einem komplizierten und teuren Antrag auf Baugenehmigung loslegst, kannst Du mit einem Bauvorbescheid grundsätzliche Fragen günstiger und schneller klären.

 

Du stellst eine Bauvoranfrage und erhältst einen rechtsverbindlichen Bauvorbescheid. Daran muss sich das Bauamt für eine festgelegte Zeit halten. Das Grundstück, auf dem gebaut werden soll, muss Dir nicht einmal gehören. Du hast also selbst dann auf einen Bauvorbescheid Anspruch, wenn Du nicht im Grundbuch eingetragen bist.

Was regelt der Bauvorbescheid?

Der Bauvorbescheid ist mehr als eine unverbindliche Anfrage beim Bauamt. Er ist allerdings auch weniger als eine komplette Baugenehmigung. Mit einer Bauanfrage beantwortest Du Fragen, die einen einzelnen Aspekt Deines Bauvorhabens betreffen. Diese sind so konkret, dass die Baubehörde sie verbindlich entscheiden kann. Auf diese Weise klären zukünftige Bauherren wichtige Grundsatzfragen, ohne sofort das ganze Genehmigungsverfahren einzuleiten.

 

Die wichtigste Frage überhaupt: Darf ich auf diesem Grundstück bauen und in welchem Umfang?

Wie und wo erhalte ich einen Bauvorbescheid?

Den Bauvorbescheid erteilt die gleiche Behörde, die auch für die Baugenehmigung Deines Bauprojekts zuständig ist. Das ist das örtlich zuständige Bauamt, in dem das zu bebauende Grundstück liegt.

 

Du stellst einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids. Dieser Antrag ist die Bauvoranfrage, die schriftlich beim Bauamt einzureichen ist. Damit Du mit Deinem Antrag auf diese „kleine“ Baugenehmigung erfolgreich bist, sollte das Bauvorhaben schon möglichst konkret dargelegt werden. Selbst dann, wenn durch den Bauvorbescheid eine Ablehnung erfolgt, hast Du noch Vorteile. Du kannst gegen diesen negativen Bauvorbescheid Widerspruch einlegen und Deinen Anspruch vor Gericht durchsetzen.

 

Ein Anruf bei der Gemeinde oder ein persönlicher Besuch reicht also nicht. Du musst für das geplante Bauvorhaben einen schriftlichen Antrag stellen, aus dem alle wichtigen Informationen zu Deinem Bauvorhaben hervorgehen. Nur so kann das Bauamt für den Bauvorbescheid Deinen Anspruch verbindlich prüfen und entscheiden.

Wann ist der Bauvorbescheid sinnvoll für mich?

So eine Bauvoranfrage und damit auch der Bauvorbescheid macht in mehrfacher Hinsicht Sinn:

 

  • Wenn es keinen qualifizierten Bebauungsplan für dieses Grundstück gibt, schafft erst die Bauvoranfrage mehr Sicherheit bei der Planung.
  • Willst Du ein Grundstück erst noch kaufen und bebauen, erfährst Du, was grundsätzlich als Bebauung möglich ist. Das erspart Dir den Fehlkauf einer schönen aber unbrauchbaren Naturwiese, auf der niemals ein Haus gebaut werden darf.
  • Willst Du das Grundstück hingegen verkaufen, steigt der Wert, wenn ein rechtskräftiger Bauvorbescheid das Grundstück als Baugrundstück qualifiziert.

 

Mit der Bauvoranfrage regeln Bauherren oder solche, die es noch werden wollen, wichtige Fragen zum Baurecht für das betreffende Grundstück. Als echtes Verwaltungsverfahren sicherst Du Dir zugleich den weiteren Rechtsweg, sollte der Bauvorbescheid eine Ablehnung Deines Projekts enthalten. Du kannst dann gegen den negativen Bauvorbescheid Widerspruch einlegen. Ändert die Baubehörde ihre Rechtsauffassung nicht, ist sogar die Klage auf Erteilung des Bauvorbescheids möglich.

Welche Unterlagen brauche ich bei der Bauvoranfrage?

Für die Bearbeitung benötigt das Bauamt einige Informationen und Dokumente. Der große Vorteil ist, dass Du diese auch dann erhältst, wenn Du nicht der Eigentümer des Grundstücks bist. Die Bauvoranfrage kannst Du also bereits bei Interesse an einem bestimmten Flurstück stellen.

 

Wichtige Unterlagen für die Bauvoranfrage sind:

 

  • Planungsunterlagen des Bauprojekts,
  • bisherige Baugenehmigungen,
  • die konkrete Frage die Gegenstand des Bauvorbescheids ist,
  • Flurkarte mit dem eingezeichneten Grundstück, um das es geht.

 

Einige Gemeinden stellen ein Formular zur Verfügung für die Bauvoranfrage. Darin trägst Du die wichtigsten Daten ein und findest eine Liste, was das Bauamt für die Prüfung benötigt.

 

Wichtig: Formuliere für die Bauvoranfrage ein konkretes Problem. Nur dann regelt der Bauvorbescheid den Anspruch zu Deiner Zufriedenheit.

Kosten der Bauvorbescheid

Die Kosten hängen davon ab, wie kompliziert und umfangreich die Bauvoranfrage ist. Das kann von wenigen Euro im zweistelligen Bereich bis zu vierstelligen Gebühren bei komplizierten Verfahren und teuren Bauprojekten reichen.

 

Eines ist aber sicher - die Kosten für eine Bauvoranfrage sind gut investiert. Gehört Dir erst einmal ein Grundstück, solltest Du Dir sicher sein, dass Du Dein Bauprojekt auch verwirklichen kannst. Ein ungeklärtes Genehmigungsverfahren, Vorschüsse für Architekten und Kosten für ein nicht genutztes Grundstück sind immer deutlich höher.

Wie lange dauert die Bearbeitung beim Bauamt?

Das hängt vom Schwierigkeitsgrad der Bauvoranfrage ab. Einfache Fragen beantwortet die Behörde binnen weniger Wochen. Wird es umfangreicher, dauert die Bearbeitung länger. Das steigert sich, wenn Du den Antrag nicht vollständig oder ungenau einreichst.

 

Eine gut formulierte Bauvoranfrage spart also Zeit und Geld. Bei FragRobin beantworten unsere Partneranwälte Deine ersten Fragen zum Baurecht und zum Bauvorbescheid. Vermeide Probleme und Verzögerungen, die bis zur Klage auf Erteilung des Bauvorbescheids führen könnten.

 

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