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Lösung einer Grundschuld und Hypothek

Wenn Dein Haus der Bank gehört

Möchtest Du eine Immobilie finanzieren, muss Du diese als Sicherheit abtreten – so zumindest will es Deine Bank. Meist lassen sich Kreditinstitute eine Grundschuld eintragen. Als Kreditnehmer bringst Du Dich damit aber in eine schwierige Situation. Denn gibt es Streit mit der Bank, ist das Haus weg.

 

Kredite in Höhe von 98,4 Milliarden Euro wurden zwischen Januar und Mai dieses Jahres für die Finanzierung von Immobilien aufgenommen – ein Plus von drei Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, hat die Deutsche Bundesbank ermittelt. Viel Geld, das die Banken vergeben, um den Deutschen den Wunsch nach den eigenen vier Wänden zu ermöglichen. Doch diese Kredite lassen sie sich besichern: So musst Du als zukünftiger Hausbesitzer Deine Immobilie inklusive Grundstück als Sicherheit abtreten.

Grundschuld oder Hypothek eintragen?

Mittel der Wahl ist die Grundschuld. Sie wird im Grundbuch eingetragen und sichert der Bank das Recht, im Fall von Zahlungsschwierigkeiten das Haus zu veräußern und mit diesem Geld das Darlehen zu tilgen. Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, sondern kann auch später, wenn der Baukredit bereits zurückgezahlt ist, bestehen bleiben – und eine weitere Finanzierung, zum Beispiel für die Renovierung, besichern. Damit gilt die Grundschuld als flexibler und einfacher zu handhaben als die Hypothek.

 

Bevor es allerdings an die Grundschuld geht, steht erst einmal der Kreditvertrag an. Im Zuge der Bonitätsprüfung untersucht Deine Bank auch die Grundbucheinträge. Denn sind mehrere Grundschulden vorhanden, gilt die Reihenfolge. Der Kreditgeber, der im Grundbuch weiter oben steht, ist im Falle einer Zwangsvollstreckung als Erster an der Reihe. Ist alles in Ordnung, erhältst Du mit dem Kreditvertrag die Unterlagen für die Sicherungsabrede. Damit gehst Du zum Notar, der die Grundschuld eintragen lässt. Binnen sechs bis acht Wochen erhält Deine Bank einen aktualisierten Grundbuchauszug sowie eine Urkunde über die Grundschuld. Das ganze Prozedere kostet jedoch: Beim Hauskauf belaufen sich Notarkosten und Grundbuchgebühren zusammen auf etwa zwei Prozent des Kaufpreises. Das ist allerdings nur eine grobe Schätzung – Genaueres zu den Kosten erfährst Du bei Deinem Notar oder Anwalt.

Buch- oder Briefgrundschuld eintragen?

In Deutschland gibt es zwei Arten der Grundschuld: Mit einer Briefgrundschuld erhält das Kreditinstitut einen Grundschuldbrief, den es an Dritte abtreten kann. Das Grundbruchamt weiß dabei aber nicht immer genau, wer der eigentliche Begünstigte der Grundschuld ist. Aus diesem Grund ist die Briefgrundschuld in der Praxis nicht weit verbreitet. Bei der Buchgrundschuld wird die Sicherheitsabrede dagegen nur im Grundbuch eingetragen. Der Nachteil: Will die Bank die Grundschuld an einen Dritten abtreten, muss der Grundbucheintrag geändert werden – damit sind Kosten verbunden.

 

Die Bank lässt jedoch nicht nur die Höhe der Grundschuld eintragen, sondern auch deren Verzinsung. Lass Dich nicht von den dort festgelegten Zinsen irritieren – sie sind um ein Vielfaches höher als der vereinbarte Zinssatz für das Darlehen. Meist liegt der Grundschuldzins bei 15 Prozent. Dieser Zinssatz wird allerdings erst bei der Zwangsversteigerung relevant. Sind zum Beispiel Verzugszinsen aufgelaufen, weil die Darlehensrate schon mehrere Monate nicht mehr bezahlt wurde, kann die Bank einen Betrag verlangen, der die Höhe der Grundschuld übersteigt. Die Höhe der Grundschuldverzinsung gibt also die Höhe des zusätzlichen Sicherheitspuffers der Bank an.

Baufinanzierung gibt es nur gegen Sicherheit

Bei der Finanzierung einer Immobilie kommst Du nicht drum herum, eine Grundschuld oder eine Hypothek eintragen zu lassen – ohne bekommst Du keinen Kredit. Business as usual also: Du ziehst in die eigenen vier Wände und sparst so die Miete; die Bank gibt Dir einen hohen Kreditbetrag und kassiert dafür Zinsen. Aber Achtung: Mit der Grundschuld unterschreibst Du als angehender Hausbesitzer ein Schriftstück mit weitreichenden Folgen: In der Regel lautet die Passage: "Der Eigentümer unterwirft sich der sofortigen Zwangsvollstreckung wegen des Anspruchs aus der Grundschuld nebst Zinsen und Nebenleistung in das (...) bezeichnete Grundstück in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundbesitzes zulässig sein soll." Das heißt im Klartext: Ist die Bank der Meinung, dass Du Deinen Verpflichtungen nicht ordentlich nachkommst, kann sie die Zwangsvollstreckung verlangen – den vollstreckbaren Titel hat sie mit dem Grundbucheintrag in der Hand.

 

Doch damit nicht genug – auch über einen weiteren Satz solltest Du stolpern: "Gleichzeitig übernehmen sämtliche Darlehensnehmer (...) als abstraktes Schuldanerkenntnis für alle bestehenden und künftigen Verbindlichkeiten (...) für die Zahlung eines Geldbetrags in Höhe der Grundschuld nebst Zinsen (...) die persönliche Haftung und unterwerfen sich der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen." Das bedeutet: Deine Bank hat mit diesem "abstrakten Schuldanerkenntnis" nicht nur Zugriff auf Dein Haus, sondern auch auf Deine anderen Vermögenswerte – die Grundschuld besichert dagegen alle Deine Verbindlichkeiten bei dieser Bank. Selbst wenn Du Deinen Immobilienkredit immer pünktlich bedienst, beim gleichen Kreditinstitut aber noch einen Dispo oder einen Ratenkredit hast und dort Deinen Verpflichtungen nicht entsprechend nachkommst, könnte Deine Bank die Zwangsversteigerung einleiten.

 

Auch wenn Du also davon ausgehst, Deine Baufinanzierung ordentlich und problemlos zurückzahlen – Dir sollte bewusst sein, welch umfangreiche Rechte Du dem Kreditinstitut mit der Grundschuld einräumst. Gerätst Du einmal in Zahlungsschwierigkeiten, darf Deine Bank schnell und einfach auf Dein Einkommen und Vermögen zugreifen.

Grundschuld löschen kostet

Möchtest Du, dass die Grundschuld verschwindet, musst Du eine Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern. Mit diesem Dokument beantragt Dein Notar beim Grundbuchamt die Löschung – die Bank kann dann nicht mehr auf Dein Haus zugreifen. Aber Achtung: Die Löschung der Grundschuld kostet. Je nach Wert der Immobilie kommen da schnell mehrere Hundert Euro zusammen. Planst Du, in Zukunft weitere Kredite aufzunehmen – zum Beispiel für die Sanierung des Daches oder für den Kauf weiterer Immobilien zum Vermögensaufbau – kannst Du die Grundschuld auch stehen lassen. So sparst Du Dir die Kosten für den erneuten Eintrag. Willst Du die Grundschuld dagegen löschen, vergiss nicht, Dir auch das Original der vollstreckbaren Urkunde aushändigen zu lassen.

Rat vom Experten lohnt immer

Fallstricke gibt es also viele – und nicht immer sind die Fallen auch für den Laien ersichtlich. Deshalb lohnt der Gang zum Anwalt. Der Fachmann erklärt Dir, was Du bei Hypothek und Grundschuld beachten musst, wie Du Dich im Streitfall gegen Deine Bank wehren kannst und wie Du kritische Passagen in den Verträgen erkennst und abändern kannst. Auch berät Dich ein erfahrener Anwalt aus unserem Netzwerk bezüglich der rechtlichen Schwierigkeiten bei Kauf und Übergabe der Immobilie – zum Beispiel, ob es sich lohnt, einen eigenen Gutachter zu beauftragen oder was es mit der Auflassungsklage auf sich hat. Während einer kostenlosen Erstberatung bei einem unserer erfahrenen Partner kannst Du alle Dir noch unklaren Fragen anbringen, damit Du nicht in eine der Fallen bei der Baufinanzierung tappst.

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