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Du planst, eine Immobilie zu kaufen?

Hier erfährst Du, was Du beim Immobilienkauf beachten musst!

Seit jeher sind Immobilien eine begehrte Wertanlage. Kaum jemand denkt im Laufe seines Lebens nicht über den Erwerb eines geeigneten Objekts nach.

Aufgrund günstiger Zinsen sind Immobilien zur Zeit begehrter denn je. Manche Menschen sehen den Kauf einer Immobilie als Zukunftsinvestition an. Andere wiederum suchen schlicht ein neues Zuhause. Hast Du ein Objekt gefunden, dass optisch und preislich Deinen Vorstellungen entspricht, ist der größte Schritt getan. Jetzt folgt die rechtliche Seite. Um den Überblick nicht zu verlieren, haben wir alles Wichtige für Dich zusammengefasst.

Eine Immobilie - was ist das eigentlich?

Unter dem Begriff einer Immobilie verstehen Juristen ein sogenanntes unbewegliches Sachgut. Dieser sperrige Begriff ist jedoch kaum verständlich. Praktisch bezeichnet eine Immobilie gewerbliche und private Grundstücke. Ist ein solches Grundstück bebaut, wird alternativ der Begriff Liegenschaft verwendet.

Jedes Gebäude, egal, welchen Zweck das Bauwerk hat, stellt eine Immobilie dar. Somit sind Krankenhäuser, die örtliche Polizeibehörde, das eigene Haus oder auch eine Fabrikhalle allesamt Immobilien.

Beachte, dass bei jedem Immobilienkaufvertrag neben zahlreichen anderen Kosten zwingend die Grunderwerbssteuer anfällt. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5% des gesamten Kaufpreises.

Was muss und was sollte im Kaufvertrag geregelt werden?

In einem Immobilienkaufvertrag werden die Vertragsparteien aufgenommen. Diese werden als Käufer und Verkäufer genannt. Als nächstes wird die Immobilie, welche verkauft wird, genau bezeichnet.

Bei einem Haus mit Grundstück wird der Standort genannt. Wenn Du hingegen eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, muss zusätzlich eine Teilungserklärung des gesamten Hauses vorliegen. Beachte, wie zum Beispiel Sondernutzungsrechte geregelt werden. Gehört ein Garten zur Wohnung, steht dieser entweder direkt in Deinem Eigentum oder Du erhältst lediglich ein Recht, diesen Gartenteil alleine zu nutzen.

Ebenso werden bestimmte Flächen als Gemeinschaftseigentum behandelt. Dies ist meist bei größeren Objekten mit einem Waschkeller der Fall.

An dieser Stelle solltest Du genau aufpassen, da nur das verkauft wird, was auch in Deinem Vertrag und später im Grundbuch steht.

Bist Du Dir nicht sicher, frage nach oder kontaktiere einen der erfahrenen Partneranwälte unseres Netzwerks. Schließlich geht es um eine wichtige Investition.

Besonderheiten, die nicht in jedem Kaufvertrag zu finden sind

Bestehen Sonderrechte, wie etwa ein Erbbaurecht oder ein lebenslanges Wohnrecht, so muss dies ebenfalls im Kaufvertrag geregelt werden.

Wenn Du ein neues Objekt kaufst, sollten im Kaufvertrag bereits die Ansprüche bei auftretenden Mängel geregelt sein. Bei gebrauchten Immobilien hingegen werden die Mängelansprüche in der Regel ausgeschlossen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkäufer von Baumängel wusste und diese verschwiegen hat.

In der Praxis gestaltet sich der Nachweis des Wissens allerdings oftmals schwierig.

Welche Form ist für den Immobilienkauf vorgeschrieben?

Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss gem. § 311b Abs. 1 S.1 BGB in notarieller Form beurkundet werden. Jeder Vertrag, der dieser Formvorschrift widerspricht, ist nichtig. Du solltest daher tunlichst davon absehen, den Notar zu umgehen, um Kosten einzusparen.

Teils werden vor dem Notar auch niedrigere Kaufsummen angegeben, um die anfallenden Notarkosten zu reduzieren. Dies hat jedoch ebenfalls zur Folge, dass der Vertrag einer rechtlichen Überprüfung nicht standhält.

Sobald die Auflassung erfolgt und die Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist, werden gem. § 311b Abs. 1 S.2 vorherige Formfehler geheilt. Bis zu diesem Zeitpunkt besteht für Dich als Käufer jedoch Unsicherheit.

Der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung

Eine Auflassungsvormerkung sichert Dir als Käufer Deine Ansprüche. Diese wird im Grundbuch eingetragen. Konkret wird darin geregelt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen kann. Sobald eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, bist Du rechtlich auf der sicheren Seite. Gleichzeitig wird jedoch auch der Verkäufer geschützt. Falls Du den Kaufpreis für die Immobilie nicht zahlst, erfolgt keine Eintragung im Grundbuch und die Auflassungsvormerkung erlischt.

Die spätere Auflassung erfolgt, sobald Du den Kaufpreis bezahlt hast und als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist.

Für die Eintragung sind die Mitarbeiter des örtlichen Grundbuchamtes zuständig. Dieser Vorgang kann im Schnitt etwa sechs Wochen in Anspruch nehmen.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Als Grundpfandrecht werden diejenigen Rechte bezeichnet, die es jemand anderem ermöglichen, bei Zahlungsunfähigkeit Dein Grundstück zu verwerten. Dies sind die Grundschuld, die Rentenschuld sowie die Hypothek.

Im Rahmen eines Darlehensvertrags mit der Bank wird üblicherweise eine Grundschuld gem. § 1191 BGB in entsprechender Höhe in das Grundbuch eingetragen. So sichert sich die Bank ihre Ansprüche, um im Falle einer Insolvenz nicht leer auszugehen.

Die Aufgabe des Notars

Die Hauptaufgabe des Notars besteht darin, bei Immobilien einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen. Im Anschluss wird dieser einer Vertragsprüfung unterzogen. Der Notar liest den Vertrag im Beisein aller Beteiligten, also Käufer und Verkäufer, laut vor. Treten hierbei Fragen auf, solltest Du diese stellen. Ist der Vertrag erst einmal geschlossen, ist eine spätere Vertragsprüfung nur unter engen Voraussetzungen möglich.

Möchtest Du Deinen Immobilienkaufvertrag überprüfen lassen, kannst Du Dich gerne an einen der zahlreichen Partneranwälte unseres Netzwerks wenden.

Muss ich bei allen Schritten der Übertragung anwesend sein?

Bei dem Beurkundungstermin vor dem Notar ist Deine Anwesenheit zwingend erforderlich. Ist ein Treffen nicht möglich, kann der Termin auch vor unterschiedlichen Notaren, die den Vertrag verschicken, unterzeichnet werden. Dies dauert jedoch relativ lange und verkompliziert den Vorgang meist unnötig.

Für alle weiteren Schritte wird in der Regel der Notar mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet.

Später wird noch ein Übergabetermin vereinbart, bei dem Du jedoch nicht unbedingt anwesend sein musst.

Hast Du noch weitere Fragen oder individuelle Wünsche, wende Dich an einen der Rechtsexperten unseres Netzwerks. Etwaige Probleme lassen sich meist bereits in einem ersten Gespräch beim Anwalt lösen.

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