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Seit jeher sind Immobilien eine beliebte Wertanlage. Kaum jemand denkt im Laufe seines Lebens nicht über den Erwerb eines geeigneten Objekts nach.

Aufgrund niedriger Zinsen und dementsprechend einer recht günstigen Finanzierung bei Banken sind Immobilien zur Zeit begehrter denn je. Manche Menschen sehen den Kauf einer Immobilie als Zukunftsinvestition an. Andere wiederum suchen schlicht ein neues Zuhause. Hast Du ein Objekt gefunden, dass optisch und preislich Deinen Vorstellungen entspricht, ist der größte Schritt getan. Jetzt folgt die rechtliche Seite- der eigentliche Immobilienkauf. Um den Überblick nicht zu verlieren, haben wir alles Wichtige für Dich zusammengefasst.

Eine Immobilie - was ist das eigentlich?

Unter einer Immobilie versteht man unbewegliche Sachen, also Grundstücke und Bauwerke. Es gibt verschiedene Unterformen wie Wohn- oder Gewerbeimmobilien.

Jedes Gebäude, egal, welchen Zweck das Bauwerk hat, stellt eine Immobilie dar. Somit sind Krankenhäuser, die örtliche Polizeibehörde, das eigene Haus oder auch eine Fabrikhalle allesamt Immobilien.

Beachte, dass bei jedem Immobilienkaufvertrag neben zahlreichen anderen Kosten zwingend die Grunderwerbssteuer anfällt. Diese liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des gesamten Kaufpreises.

Was muss und was sollte im Kaufvertrag geregelt werden?

In einem Immobilienkaufvertrag werden die Vertragsparteien aufgenommen. Diese werden als Käufer und Verkäufer genannt. Als nächstes wird die Immobilie, welche verkauft wird, genau bezeichnet. Außerdem ist der Kaufpreis zu nennen. Es sollten auch die Zahlungsmodalitäten und Termine, das Datum der Übergabe, Verzugs- und Gewährleistungsregelungen und alles andere, was euch wichtig erscheint,  geregelt werden. Auch bestehende Grundschulden, Pfand- oder Erbbau- sowie lebenslange Wohnrechte solltet ihr vermerken.

Bei einem Haus mit Grundstück wird der genaue Standort genannt. Dazu gehört die Anschrift und die Grundbuchblatt- bzw. Wohnungsnummer.
Wenn Du eine Eigentumswohnung kaufen möchtest, muss zusätzlich eine Teilungserklärung des gesamten Hauses vorliegen. Beachte, wie zum Beispiel Sondernutzungsrechte geregelt werden. Gehört ein Garten zur Wohnung, steht dieser entweder direkt in Deinem Eigentum oder Du erhältst lediglich ein Recht, diesen Gartenteil alleine zu nutzen.

Ebenso werden bestimmte Flächen als Gemeinschaftseigentum behandelt. Dies ist meist bei größeren Objekten mit einem Waschkeller der Fall.

An dieser Stelle solltest Du genau aufpassen, da nur das verkauft wird, was auch in Deinem Vertrag und später im Grundbuch steht.

Bist Du Dir nicht sicher, frage nach oder kontaktiere einen der erfahrenen FragRobin Partner-Anwälte. Unsere Partner können dich hinsichtlich der Fragen zu Immobilien und einer möglichen Finanzierung bestens beraten.

Welche Form ist für den Immobilienkauf vorgeschrieben?

Der Kaufvertrag für eine Immobilie muss in notarieller Form, also bei einem Notar, beurkundet werden. Jeder Vertrag, der dieser Formvorschrift widerspricht, ist nichtig. Du solltest daher tunlichst davon absehen, den Notar zu umgehen, um Kosten einzusparen. Hier ist es egal, ob Du Käufer oder Verkäufer bist.

Teils werden vor dem Notar auch niedrigere Kaufsummen angegeben, um die anfallenden Notarkosten zu reduzieren. Dies hat jedoch ebenfalls zur Folge, dass der Vertrag einer rechtlichen Überprüfung nicht standhält. Der beurkundete Kaufvertrag über die niedrigere Summe ist dann als Scheingeschäft unwirksam und Eure mündliche Vereinbarung über die höhere Summe nicht notariell beurkundet, also ebenfalls unwirksam.

Sobald die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, erfolgt und die Eintragung im Grundbuch abgeschlossen ist, werden vorherige Formfehler geheilt. Bis zu diesem Zeitpunkt besteht für Dich als Käufer jedoch Unsicherheit über den Erwerb des Grundstücks.

Deinen Immobilienkaufvertrag kannst Du jetzt online in unserem Rechner überprüfen.

Der Unterschied zwischen Auflassungsvormerkung und Auflassung

Eine Auflassungsvormerkung sichert Dir als Käufer Deine Ansprüche. Diese wird im Grundbuch eingetragen. Konkret wird darin geregelt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen kann. Sobald eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist, bist Du rechtlich auf der sicheren Seite. Gleichzeitig wird jedoch auch der Verkäufer geschützt. Falls Du den Kaufpreis für die Immobilie nicht zahlst, erfolgt keine Eintragung im Grundbuch und die Auflassungsvormerkung erlischt. Sei Dir deshalb vor Kauf einer Immobilie immer auch deren Kosten bewusst und überlege Dir im Vorfeld eine richtige solide Finanzierung. Angebote zu verschiedensten Finanzierungen bzw. Finanzierungsmöglichkeiten erhältst Du zum Beispiel bei Banken oder einem Finanzberater.

Die spätere Auflassung erfolgt, sobald Du den Kaufpreis bezahlt hast und als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen bist.

Für die Eintragung sind die Mitarbeiter des örtlichen Grundbuchamtes zuständig. Dieser Vorgang kann im Schnitt etwa sechs Wochen in Anspruch nehmen.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Als Grundpfandrecht werden diejenigen Rechte bezeichnet, die es jemand anderem ermöglichen, bei Zahlungsunfähigkeit Dein Grundstück zu verwerten. Dieser jemand ist meist eine Bank, die Sicherheiten für das von ihr gegebene Darlehen fordert. Möglich sind Grundschuld, Rentenschuld oder Hypothek.
Sie werden beim Notar bestellt und ins Grundbuch eingetragen. Gerätst Du dann in Zahlungsverzug mit den Darlehensraten, darf die Bank den Darlehensvertrag kündigen, das Haus zwangsversteigern und offenen Raten sowie den fälligen Restbetrag aus dem Erlös begleichen.

Der Unterschied zwischen den beiden bekanntesten Sicherungsmitteln Hypothek und Grundschuld liegt darin, dass die Hypothek an ein Darlehen gebunden ist, die Grundschuld hingegen nicht. Die Hypothek sinkt mit dem Zahlen der Raten und erlischt, sobald das Darlehen vollständig abbezahlt wurde. Die Grundschuld hingegen bleibt in voller Höhe bestehen und kann nur per Antrag beim Grundbuchamt und unter Zustimmung des Darlehensgebers (Bank) gelöscht werden.
Der Vorteil der Grundschuld ist, dass sie flexibler ist, auch wenn das auf den ersten Blick nicht so erscheint. Man kann sie nämlich im Anschluss für ein anderen Darlehen verwenden und auch an einen neuen Eigentümer weitergeben. Das Erhaltenbleiben spart also Notar- und Grundbuchkosten, Zeit und bürokratischen Aufwand.

Die Aufgabe des Notars

Die Einschaltung des Notars ist aus verschiedenen Gründen gesetzlich vorgeschrieben.
Einerseits soll er die Parteien ausführlich über die rechtlichen Pflichten, Rechte und Konsequenzen aufklären, sie also informieren und warnen und damit vor unüberlegten und übereilten Entscheidungen über so wichtige und wertvolle Güter. Außerdem hat seine Anwesenheit und Unterschrift eine wichtige Beweisfunktion.
Oft hilft er bei der Erarbeitung des Kaufvertrages und bei der Einigung bei Streitigkeiten. Ist der Vertrag fertig ausgearbeitet, liest der Notar den Vertrag komplett vor und beantwortet entstehende Fragen. Diese solltest Du unbedingt stellen, denn: Ist der Vertrag erst mal geschlossen, ist eine Änderung oder gar Aufhebung nur in Ausnahmefällen möglich.

Möchtest Du Deinen Immobilienkaufvertrag für ein Haus oder eine andere Immobilie überprüfen lassen, kannst Du Dich gerne an einen der zahlreichen Partner-Anwälte unseres Netzwerks wenden oder vorab Deine Möglichkeit in unserem Rechner prüfen.

Muss ich bei allen Schritten der Übertragung anwesend sein?

Bei dem Beurkundungstermin vor dem Notar ist Deine Anwesenheit zwingend erforderlich. Ist ein Treffen nicht möglich, kann der Termin auch vor unterschiedlichen Notaren, die den Vertrag verschicken, unterzeichnet werden. Dies dauert jedoch relativ lange und verkompliziert den Vorgang meist unnötig.

Für alle weiteren Schritte wird in der Regel der Notar mit einer entsprechenden Vollmacht ausgestattet.
Später wird noch ein Übergabetermin vereinbart, bei dem Du jedoch nicht unbedingt anwesend sein musst.

Bei weiteren Fragen zu Immobilien oder einem Immobilienkauf findest Du hier den richtigen FragRobin-Partner für Dich.
Den Kauf von einem Haus oder einer Immobilie kannst Du jederzeit aber auch kostenlos online überprüfen. Hier geht es zum Rechner.

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