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Rechtsanwalt Marcel Pollmann
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Was ist eine Mietkaution und wie hoch darf sie sein?

Die Mietkaution -  auch als Mietsicherheit bezeichnet - ist in § 551 BGB geregelt. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter an den Vermieter auszahlt. Die Sicherheitsleistung ist zwar freiwillig, gilt aber als Normalfall. Mietkautionen dürfen sich maximal auf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete belaufen. Kautionen können in drei Raten gezahlt werden, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Die anderen Raten schließen sich in den Folgemonaten an.

Wie wird die Mietkaution investiert?

Wenn sich beide Vertragsparteien einig sind, kann die Mietkaution nach Belieben investiert werden. Die Gewinne stehen dem Mieter zu. Mietkautionen können in den verschiedensten Formen geleistet werden. Die typische Mietkaution ist ein Geldbetrag, der überwiesen oder in bar ausgezahlt wird. Alternativen sind Sicherheiten, Verpfändungen, Sicherungsabtretungen, Pfand, Bürgschaften und Mietkautionsversicherungen.

Der Vermieter ist verpflichtet die Mietkaution anzulegen. Dabei muss er darauf achten, dass Zinsen erwirtschaftet werden. Sollten nach Beendigung des Mietverhältnisses keine ausstehenden Abrechnungen oder Wohnungsschäden vorliegen, muss die Mietkaution an den Mieter zurücküberwiesen werden. Dieser erhält auch die Zinsen. Wenn der Vermieter die Mietkaution nicht verzinst hat, kann der Mieter Schadensersatz für den Zinsertrag verlangen.

Wann darf keine Mietkaution erhoben werden?

Eine Mietkaution darf unter bestimmten Umständen nicht erhoben werden. §§ 1, 16 NMV verbieten die Vereinbarung einer Mietkaution bei Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden sind. Dies bezieht sich insbesondere auf Mittel, die für Angehörige des öffentlichen Dienstes geleistet wurden.

Kann mein Vermieter mir fristlos kündigen, wenn ich die vereinbarte Kaution nicht zahle?

Wenn der Mieter eine vereinbarte Mietsicherheit nicht zahlt, ist eine fristlose Kündigung ausgeschlossen - die Mietkaution muss immer gerichtlich geltend gemacht werden.

Wofür darf die Mietkaution aufgewendet werden?

Der Vermieter behält die Kaution ein und der Mieter ist am Toben - dies stellt keinen Einzelfall dar. Es müssen strenge Voraussetzungen vorliegen, damit eine Kaution einbehalten werden darf. Der Vermieter behält die Kaution normalerweise nur dann ein, wenn der Mieter nach dem Ende des Mietvertrags noch offene Rechnungen hat oder Sachschäden vorhanden sind. Die Mietkaution darf zur Deckung von ausstehenden Mietbeträge und für Nebenkostennachzahlungen verwendet werden. Der Vermieter behält die Kaution ein, wenn er mit dem Zustand der Wohnung nicht einverstanden ist. Dies ist in vielen Gerichtsprozessen ein wesentlicher Streitpunkt. Bevor anwaltliche Hilfe bei einer Kaution eingeholt wird, weil der Vermieter die Kaution einbehalten hat, sollte geklärt werden, welche Schäden nachgebessert werden müssen. Vor einem Auszug aus der Wohnung sollten Vorstellungen und Argumente des Vermieters eingeholt werden. Einige Vermieter möchten die Wände komplett weiß gestrichen haben. Der Mietvertrag enthält in vielen Fällen Regelungen zur Reinigung von Fenstern und dem Verputzen von Bohrlöchern. Wenn alle wesentlichen Regelungen aus dem Mietvertrag umgesetzt wurden, kannst Du der Wohnungsübergabe gelassen entgegenblicken.

Warum sollte ich auf ein Übergabeprotokoll bestehen?

Denk unbedingt an das Ausfüllen eines Übergabeprotokolls, damit Beweismittel vorhanden sind. Das Übergabeprotokoll sollte vom Vermieter unterschrieben werden. Hilfe bei der Kaution einholen, ist sinnvoll, wenn der Vermieter unberechtigte Forderungen stellt. Der Vermieter darf normale Verschleißmängel nicht in Rechnung stellen. Dazu gehört beispielsweise die Abnutzung der Herdplatte.

Wer Hilfe bei der Kaution benötigt, sollte ein Übergabeprotokoll vorzeigen können. Dieses protokolliert Mängel und etwaige Nachbesserungen. Wenn Streitpunkte auftreten, können diese im Protokoll festgehalten werden. Nach dem Vermerk sämtlicher Mängel sollte das Protokoll von beiden Parteien unterschrieben werden. Mit der Unterschrift werden die festgehaltenen Mängel anerkannt. Wer bei der Kaution Hilfe beanspruchen möchte, kann mit einem Übergabeprotokoll auf ein gutes Beweismittel zurückgreifen. Spätere Auseinandersetzungen bezüglich des Wohnungszustandes können auf diese Weise vermieden werden.

Mein Vermieter hat die Kaution einbehalten - was nun?

Wenn der Vermieter die Kaution einbehalten möchte, muss er gewichtige Gründe vorweisen. Der Vermieter behält die Kaution im Grunde nur dann ein, wenn der Mieter Schäden angerichtet hat. Der Mieter darf nicht für jeden Mangel verantwortlich gemacht werden. Viele Einrichtungselemente unterliegen einem natürlichen Verschleiß. Bei Zweifeln kann Hilfe bei der Kaution eingeholt werden. Wer bei der Kaution Hilfe benötigt, sollte auf einen Anwalt für Mietrecht zurückgreifen.

Während der Mietzeit darf der Vermieter die Kaution nur in rechtskräftigen und unstreitigen Fällen beanspruchen. Der Mieter muss die Kaution im Anschluss auffüllen. Diese muss auf den vereinbarten Stand anwachsen. Im Zweifelsfall wird der Mieter geschützt. Wer Hilfe bei der Kaution benötigt, sollte sich an einen Rechtsanwalt wenden und Unstimmigkeiten klären lassen. Wenn der Vermieter berechtigte Mängel festgestellt hat, erhältst Du eine Frist zur Nachbesserung der Mängel. Wenn Du die Mängel nicht beheben kannst oder möchtest, kann der Vermieter die Mängel auf Deine Kosten reparieren lassen.

Rechtliche Hilfe bei der Kaution beanspruchen, ist bei berechtigten Mängeln nicht sonderlich sinnvoll. Wenn der Vermieter jedoch unberechtigte Mängel rügt, solltest Du auf jeden Fall rechtliche Hilfe beanspruchen. Die Mietkaution einzubehalten ist nicht möglich, wenn die Mängel nicht im Übergabeprotokoll festgehalten wurden.

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Kostenlose Service-Hotline: 0800 800 30 08 (Mo.-Fr. 09:00-21:00 Uhr)

Wann, warum und wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Anspruch auf Auszahlung der Mietkaution entsteht zum Ende des Mietverhältnisses. Entgegenstehende Vereinbarungen im Mietvertrag können diese Regelung abändern. Eine Auszahlungsfrist von drei bis sechs Monaten gilt als angemessen. Wenn Betriebskosten ausstehen, kann sich die Auszahlung um ein Jahr verzögern. Ob eine Mietkaution einbehalten werden darf, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Die Rechtslage kann sich im Einzelfall schwierig gestalten. Manchmal existieren zwischen Vermieter und Mieter Spannungen, weshalb ein Rechtsanwalt Abhilfe schaffen kann. Dieser tritt als vermittelnde, neutrale Partei auf und kann Streitigkeiten oft nach kurzer Zeit beilegen.

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