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Kündigung durch Vermieter

Was Du tun kannst, wenn Dein Vermieter Dir kündigt!

Kündigung durch Vermieter

Muss ich die Kündigung durch meinen Vermieter einfach hinnehmen?

Die Wohnung ist in einer guten Wohnlage und der Mieter lebt seit mehreren Jahren in diesem Zuhause. Ohne Vorankündigung erhält er die Wohnungskündigung. Nun ist guter Rat teuer. Vor allem dann, wenn auf dem Wohnungsmarkt nur wenige adäquate Wohnungen verfügbar sind. Noch komplizierter wird die Situation, wenn einer Familie mit mehreren Kindern gekündigt wird. Dies führt häufig zu echten Härtefällen und im äußersten Fall zu existenziellen Problemen.

Dank des verbraucherfreundlichen Mieterschutzgesetzes ist der Mieter jedoch hervorragend geschützt und mithilfe eines auf Mietrecht spezialisierten Anwalts besteht die Chance auf die Fortführung des Mietverhältnisses oder zumindest auf eine ausreichend lange Kündigungsfrist.

Aus welchen Gründen kann eine Kündigung durch meinen Vermieter erfolgen?

Eine Mietwohnung oder ein Haus darf nicht ohne die Angabe von Gründen gekündigt werden. Laut Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, einen triftigen Grund anzugeben. Dabei reicht es jedoch nicht aus, irgendeinen Grund auszuwählen. Der Vermieter darf ein Wohnraum-Mietverhältnis ausschließlich unter Berücksichtigung berechtigter Interessen kündigen. Als berechtigtes Interesse gelten vor allem der Eigenbedarf und die Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Eigenbedarf kann ein Vermieter immer dann anmelden, wenn er den vermieteten Wohnraum für sich persönlich oder seine Familienangehörigen benötigt. Dabei ist es nicht erlaubt, die Mietwohnung für eine gewerbliche Nutzung wie ein Büro zu verwenden. Sie muss weiterhin ausschließlich Wohnzwecken dienen. Eine Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung liegt dann vor, wenn der Vermieter durch die weitere Vermietung der Mietwohnung oder des Miethauses nachweislich erhebliche wirtschaftliche Nachteile erleidet. Eine Kündigung darf nie willkürlich erfolgen. Sie muss berechtigte Gründe haben. Dazu zählen neben den berechtigten Interessen des Vermieters Gründe, die sich aus dem Fehlverhalten des Mieters ergeben. Hier sind die wichtigsten Kündigungsgründe:

  • Achtung Falle: Rechtsirrtümliche (volle oder teilweise) Zurückbehaltung des Mietzinses aufgrund angeblicher Minderungsansprüche. Die Zurückhaltung ist nicht gesetzlich abgesichert. Alternativ ist die Zahlung unter Vorbehalt möglich!
  • Unzuverlässige Bezahlung der Miete einschließlich Zahlungsverzug
  • Verstöße gegen die Hausordnung oder des Hausfriedens
  • Verstöße gegen wirksames Haustierverbot
  • Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen, die eine Gefahr für die Mietsache darstellen
  • Untervermietung ohne Zustimmung durch den Vermieter
  • Vorsätzliche Beschädigung oder Zerstörung der Mietsache
  • Unterlassung der Pflege des Gartens und der Grünanlagen

Unabhängig davon, welcher der Kündigungsgründe angegeben wurde, sollte bei Unsicherheiten immer ein Rechtsberater eingeschaltet werden. Dieser prüft, ob die angegebenen Gründe den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und für eine Mietkündigung ausreichend sind. Oft versuchen Mieter, unliebsam gewordene Mieter einfach nur loszuwerden und geben nicht nachvollziehbare oder sogar unwahre Gründe an.

Wann ist die Kündigung der Wohnung unwirksam?

Die Wohnungskündigung muss per Post erfolgen - eine Kündigung per E-Mail oder Fax ist vom Gesetz nicht anerkannt und somit unwirksam. Unwirksam ist eine Kündigung ebenfalls, wenn Dein Vermieter die Kündigungsfristen nicht einhält. Diese sind abhängig von der Wohndauer und betragen grundsätzlich zwischen drei und neun Monaten.

Ausreichend lange Kündigungsfristen sollen dem Mieter nach der Wohnraumkündigung ausreichend Zeit für die Suche einer neuen Wohnung geben. Unabhängig davon, welche Kündigungsfristen im Mietvertrag vereinbart wurden, gelten für den Mieter im Normalfall die für ihn günstigeren, also längeren, Fristen:

  • Mietdauer bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als 5 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer mehr als 8 Jahre: 9 Monate Kündigungsfrist
  • Mietdauer länger als 10 Jahre: 12 Monate Kündigungsfrist (gilt für bis Herbst 2001 abgeschlossene Mietverträge)

Von Bedeutung für den Mieter sind auch die Kündigungssperrfristen. Diese treten in Kraft, wenn die gemietete Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer übergeht. In diesem Fall tritt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren in Kraft.

Kündigung durch Vermieter - Fristen der ordentlichen Kündigung

Warum sollte ich nicht auf juristischen Rat verzichten?

Wenn Dir Dein Vermieter kündigt, ohne gesetzlich anerkannte Gründe anzugeben, ist die Kündigung unwirksam. Wenn Du nicht weißt, ob die Kündigung durch Deinen Vermieter gültig ist und Du den Wohnraum gerne weiterhin nutzen würdest, solltest Du eine kostenlose Erstberatung bei einem auf Mietrecht spezialisierten Partner-Anwalt von FragRobin beantragen. Er kann Dir sagen, ob die Kündigung wirksam ist und Dich über mögliche weitere Schritte informieren.

Wann lohnt es sich, Widerspruch einzulegen?

Sieht der Mieter die Wohnungskündigung als nicht gerechtfertigt an, kann er Widerspruch einlegen. Dieser muss schriftlich erfolgen und ist an Fristen gebunden. Grundsätzlich muss das Widerspruchsschreiben spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eintreffen. Ist dies nicht der Fall, ist das Einspruchsrecht verwirkt. Vergisst der Vermieter im Kündigungsschreiben den Hinweis auf das Recht des Widerspruchs und zieht der Mieter nicht freiwillig aus, verlängert sich die Frist bis zum Gerichtstermin. Für den Fall, dass der Vermieter den Widerspruch nicht anerkennt, entscheidet das Gericht über dessen Berechtigung. Das Gericht entscheidet darüber, ob die im Schreiben angegebene Härte schwerer wiegt als der Kündigungsgrund und verlängert das Mietverhältnis befristet oder unbefristet. Zur Vermeidung von Formfehlern im Widerspruchsschreiben wird empfohlen, dies von einem auf Mietrecht spezialisierten Anwalt erstellen zu lassen. Dies gilt auch für die Vertretung vor Gericht, um die Chance auf ein erfolgreiches Ergebnis zu erhöhen.

Ein Widerspruch ist nur möglich, wenn sich aus der Wohnraumkündigung ein sozialer Härtefall ergibt. Dazu zählen folgende Situationen:

  • Schwangerschaft im fortgeschrittenen Stadium
  • Mieter oder ein Familienmitglied ist schwer erkrankt, invalid oder behindert
  • Durch den Verlust der Mietwohnung droht Obdachlosigkeit, da beispielsweise auf dem Wohnungsmarkt kein geeigneter finanzierbarer Wohnraum verfügbar ist
  • Durch eine sehr lange Wohndauer besteht eine Verwurzelung mit der Gegend
  • Ausbildungsabschluss (Lehre, Schule, Universität) steht kurz bevor
  • Fortgeschrittenes Alter
  • Es wäre aufgrund der Fertigstellung des Eigenheims oder eines bereits geplanten Umzugs ein Zwischenumzug nötig

Auf der Grundlage dieser Härtefälle sollte auf keinen Fall auf einen Widerspruch verzichtet werden. Dabei kann Dir ein Anwalt aus dem FragRobin-Netzwerk helfen! Er ermittelt in der kostenlosen Erstberatung die Erfolgsaussichten und beantwortet alle wichtigen Fragen zum Thema.

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