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Rechtsanwalt Marcel Pollmann
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Was bedeutet eine Eigenbedarfskündigung?

Ein Mietvertrag darf grundsätzlich nur aus wichtigen Gründen aufgelöst werden. Die Kündigung wegen Eigenbedarfs ist ein wichtiger Grund und stellt sogar die häufigste Ursache für eine Kündigung durch den Vermieter dar. Falls der Vermieter die Wohnung selbst braucht, um seinen eigenen Wohnbedarf zu decken, oder einer seiner nahen Angehörigen dringend eine Wohnung benötigt, darf er laut dem geltenden Mietrecht Eigenbedarf anmelden und somit eine Kündigung aussprechen. Diese stellt also eine ordentliche Kündigung dar und ist gesetzlich in § 573 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geregelt.

Welchen Voraussetzungen unterliegt die Kündigung wegen Eigenbedarf?

Für eine Eigenbedarfskündigung müssen folgende Voraussetzungen vorliegen:

  • der Vermieter hat tatsächlich die ernsthafte Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen oder diese einem Angehörigen zu überlassen
  • der Wille des Vermieters, die Wohnung zu nutzen, ist von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen
  • die Wohnung passt zu dem Bedarf des Vermieters
  • der Bedarf des Vermieters kann nicht durch eine andere freistehende oder frei werdende Wohnung gedeckt werden
  • der Wohnbedarf des Vermieters ist nicht maßlos übertrieben.

Ein Eigenbedarf für die Kündigung kann nur bei einer natürlichen Person vorliegen. Das heißt, dass der Vermieter keine UG, GmbH, AG, oHG, KG oder GmbH & Co. KG sein darf. Falls der Vermieter keine natürliche Person ist, steht die Kündigung aus Eigenbedarf nur der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) offen, wenn für die Gesellschafter Eigenbedarf besteht. In den anderen Fällen ist die Kündigung aus diesem Grund unwirksam.

Der Vermieter muss die Kündigung ausreichend begründen. Dazu muss er offenlegen, weshalb er die Wohnung braucht. Dieser Grund muss konkret genannt werden und darf nicht bloß abstrakt mit „Ich brauche die Wohnung für mich“ umschrieben werden. Der Eigenbedarf in der Kündigung muss definitiv im Augenblick des Aussprechens derselben vorliegen und darf nicht bloß wahrscheinlich sein, da sonst die Kündigung unwirksam ist. Es ist jedoch keine Notlage notwendig, um einen vernünftigen und nachvollziehbaren Grund für die Kündigung aus Eigenbedarf geltend zu machen. Ein Eigenbedarf des Vermieters kann deshalb auch für eine Zweitwohnung bestehen - sowie auch die Nutzung für eine begrenzte Zeit.

Für wen darf mein Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Die Kündigung aus Eigenbedarf dient dazu, den Wohnbedarf des Vermieters, einem seiner Familienangehörigen oder Angehörigen seines derzeitigen Haushaltes zu decken. Die deutsche Rechtsprechung zählt zu den Angehörigen Kinder, Eltern, Enkel, Geschwister und auch die Großeltern. Damit sind generell all jene Personen vom Mietrecht umfasst, mit denen der Vermieter in gerader Linie verwandt ist. Auch alle mit dem Vermieter in gerader Linie verschwägerten Personen, wie die Schwiegerkinder und die Schwiegereltern fallen unter den Familienbegriff. Aber auch die Kinder des Lebenspartners, mit dem zwar eine Wohngemeinschaft, aber keine Ehe besteht, fallen unter den Angehörigenbegriff, der einen Eigenbedarf in der Kündigung rechtfertigt.

Zu jenen Personen, zu denen kein verwandtschaftliches Verhältnis besteht, die jedoch im selben Haushalt leben, zählt beispielsweise das Pflegepersonal des Vermieters, das jedoch als weitere Einschränkung keinen eigenen Hausstand haben darf.

Wann darf mir mein Vermieter nicht wegen Eigenbedarf kündigen?

Wenn der Wohnbedarf zwar vorhanden, jedoch nicht realisierbar oder sinnlos ist, wie es beispielsweise bei einer nicht barrierefreien Wohnung und einer gebrechlichen Person der Fall wäre, erfolgt die Kündigung grundlos und der Mietvertrag bleibt dadurch aufrecht.

Da laut dem geltenden Mietrecht gewisse Fristen trotz des vorliegenden dringenden Wohnbedarfs vom Vermieter eingehalten werden müssen, sind außerhalb dieser jegliche Kündigungen des Mietvertrages ausgeschlossen. Der Vermieter darf auch zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages noch keine Kenntnis vom Wohnbedarf seiner Angehörigen gehabt haben oder muss damals der Informationspflicht nachgekommen sein.

Ein Sonderfall, bei dem eine sofort wirksame Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen ist, liegt auch beim Kauf einer Eigentumswohnung in einem Mietshaus vor. Falls die Wohnung bereits vor der Umwandlung von einem Miets- in ein Eigentumshaus vermietet gewesen ist, darf der neue Eigentümer nicht sofort eine Kündigung aussprechen, sondern muss die gesetzlich festgehaltene Sperrfrist von mindestens drei Jahren einhalten. Je nach Bundesland kann diese Sperrfrist auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden, was einen erhöhten Schutz für den Mieter mit sich bringt.

Beim Vorliegen von besonderen Härtefällen beim Mieter ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgeschlossen. Falls der Mieter bereits ein hohes Alter erreicht hat, unter einer körperlichen Behinderung leidet oder schwer krank ist, ist eine derartige Kündigung unwirksam. Auch bei einer vorliegenden Schwangerschaft kann die gesetzliche Räumungsfrist verlängert werden, um die werdende Mutter keinem zusätzlichen Stress auszusetzen. In diesen Fällen muss der Mieter die Gründe für den Härtefall in einem Widerspruch aufzeigen.

Wann brauche ich juristische Unterstützung bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters?

Wenn Du einen Verdacht hast, dass der im Kündigungsschreiben geltend gemachte Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, darfst du grundsätzlich in der Wohnung bleiben. Auch wenn Du umziehst und später von dem vorgetäuschten Tatbestand erfährst, kannst du vor Gericht neben den Umzugskosten auch die höhere Miete als Schadensersatz einklagen. Wende Dich in einem derartigen Fall am besten an einen Anwalt, der sich auf Mietrecht spezialisiert. Dieser bietet häufig kostenlose Erstberatungen an, bei denen Du einen Überblick über die Aussichten eines Prozesses bekommen kannst.

Falls Du Widerspruch gemäß § 574 BGB einlegen möchtest, nachdem Du eine Kündigung wegen Eigenbedarfs Deines Vermieters erhalten hast, kannst Du diesen generell zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklären. Da dieser Widerspruch in schriftlicher Form erfolgen muss und eine Reihe formeller Details eingehalten werden sollte, lohnt es sich in einem solchen Fall einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt zu Rate zu ziehen.

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