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Mietminderung bei Mietmängeln

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Was sind Mietmängel?

Dein Vermieter hat die Pflicht, Dir die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu übergeben. Nach Deinem Einzug hat Dein Vermieter dann auch die Pflicht, die Wohnung in diesem Zustand zu erhalten. Was vertragsgemäß ist, ergibt sich natürlich aus dem Mietvertrag selbst - z. B. Wohnfläche. Fehlt im Mietvertrag eine genaue Beschreibung des vertragsgemäßen Zustands, gilt das, was man üblicherweise bei den Umständen erwarten kann.

Weicht nun der tatsächliche Zustand von dem Zustand ab, der vertragsgemäß sein sollte, liegt ein Mietmangel vor. Der Vermieter muss die Kosten für die Beseitigung tragen, wenn nicht der Mieter für die Verursachung verantwortlich ist.

Beispiele für Mietmängel:

  • Der Wasserhahn im Bad Deiner Wohnung gibt kein Wasser mehr. In Deinem Mietvertrag steht nicht ausdrücklich, dass der Wasserhahn funktionieren soll. Aber es ist üblicherweise zu erwarten, dass jede Wohnung einen funktionierenden Wasserhahn hat. Da er tatsächlich nicht funktioniert, liegt ein Mietmangel vor.
  • Deine Wohnung ist ruhig gelegen. Es ziehen wenig später neue Nachbarn ein, die einen übermäßigen Lärm verursachen: Wilde Partys, Musik bis in die Nacht, viele laute Schritte. Als Du eingezogen bist, war üblicherweise zu erwarten, dass es zu keinem großen Lärm kommt. Der übermäßige Lärm ist deshalb ein Mietmangel.
  • Deine Wohnung wird im ersten Winter sehr feucht. Regelmäßiges Heizen und Lüften bringt nichts. Die Wände sind auch feucht und es bildet sich Schimmel. Eine Wohnung hat üblicherweise keinen Schimmel. Der Schimmelbefall trotz Lüften ist daher ein Mietmangel.
  • Im Hausflur riecht es stark nach Essensabfällen, weil eine Gaststätte im Erdgeschoss ist. Die übermäßige Belästigung mit Gerüchen ist ein Mietmangel.
  • In Deinem Haus gibt es starke Verschmutzungen der Treppenaufgänge und Flure sowie des Fahrstuhlinnenraums. Der Müllplatz ist immer überfüllt. Es kommen Ratten und andere Ungeziefer (Taube, Kakerlaken usw.). Die Verschmutzung und das Ungeziefer sind Mietmängel. Da dies regelmäßig mit einer Gesundheitsgefährdung einhergeht, kann sich die Miete beträchtlich bis vollständig mindern.

Es gibt einige Eigenschaften, die nur auf bestimmte Wohnungen passen und daher nicht üblicherweise erwartet werden können. Andere Eigenschaften können wiederum bei fast allen Wohnungen vorausgesetzt werden. Du solltest daher darauf achten, was für Deine Wohnung erwartet werden kann.

Kein Mietmangel liegt vor, wenn die Wohnung vorsätzlich oder fahrlässig in einen anderen Zustand versetzt wird, d. h. die Wohnung mit Absicht beschädigt wird. Das meint nicht, dass alles, was kaputt geht oder nicht funktioniert, kein Mietmangel ist. Wenn Sachen kaputt  gehen, obwohl sie nur ganz normal benutzt wurden, schließt das einen Mietmangel nicht aus.

Welche Rechte habe ich?

Wenn ein Mietmangel vorliegt, hast du als Mieter Rechte, um mit dem Problem umzugehen. Zuallererst steht Dir das Recht zu, den Mangel beseitigen zu lassen. Der Vermieter ist verpflichtet, Mängel innerhalb einer angemessenen Zeit zu beseitigen.

Für die Zeit, in der der Mangel besteht, ist Deine Miete gemindert. Das bedeutet, dass du nicht die volle Miete zahlen musst. Dafür musst Du eigentlich nichts tun, aber Du bist verpflichtet, dem Vermieter über den Mangel zu informieren - vorher dürftest Du die Minderung nicht geltend machen. Für die Zeit der Minderung bist Du nicht mehr verpflichtet, die vollständige Miete zu zahlen, sondern Du kannst einen angemessenen Teil zurückbehalten.

Beseitigt der Vermieter den Mangel trotz Aufforderung nicht rechtzeitig, kannst Du Schadensersatz oder Ersatz für die eigenmächtige Beseitigung verlangen. Du könntest also nach Ablauf einer angemessenen Frist ein Unternehmen bzw. einen Handwerker beauftragen und die Kosten vom Vermieter verlangen.

Als letzte Möglichkeit kann Dir auch unter Umständen ein Recht zur fristlosen Kündigung zustehen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines erheblichen Mangels in Verzug kommt. Besteht in der gemieteten Wohnung die ernsthafte Gefahr für Deine Gesundheit, steht Dir ebenfalls ein Kündigungsrecht zu.

Wie mache ich Mietmängel beim Vermieter geltend?

Wenn Du einen Mangel bemerkst, dann schreibt § 536c Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch vor, dass Du das gegenüber Deinem Vermieter “unverzüglich” anzeigen musst. Unverzüglich meint, dass Du den Hinweis an den Vermieter nicht unnötig verzögern sollst. Du musst aber in der Regel nicht sofort reagieren - es reicht auch der nächste Werktag.

Es ist häufig so, dass Du keinen Kontakt mit dem Vermieter hast, sondern nur eine Hausverwaltung zur Verfügung steht. Dann zeigst Du den Mangel möglichst genau gegenüber der Hausverwaltung an. Das kannst Du am besten per E-Mail, per Fax oder per Post machen.

Achte darauf, dass aus dem Schreiben Deine Wohnungs- oder Vertragsnummer ersichtlich wird. Sonst weiß die Hausverwaltung nicht, um welche Wohnung es geht. Schreibe möglichst genau, in welchem Raum der Wohnung und seit wann der Mangel besteht. Du musst jedoch nichts darüber sagen, wie es passiert ist; häufig kannst Du das auch gar nicht wissen.

Wie mache ich eine Mietminderung beim Vermieter geltend?

Wenn ein Mangel vorliegt, dann ist die Miete automatisch gemindert. Die Höhe der Minderung hängt von den Umständen im Einzelfall ab. Eine gesetzliche Vorschrift, wie hoch die Minderung sein muss, gibt es nämlich nicht. Was eine angemessene Minderung ist, entscheiden die Gerichte, daher lassen sich nur schwer allgemeine Aussagen treffen. Du kannst Dir aber als Faustregel merken, dass die Minderung das ist, was jemand für die Wohnung mit diesem Mangel weniger bezahlen würde. Es sind in vielen erfolgreichen Fällen 5-25 % Mietminderung festgelegt.

Die Minderung wird immer von der Bruttomiete/Warmmiete (mit Heiz- und Betriebskosten) abgerechnet.

Beispiel: Deine Miete beträgt monatlich 600 Euro. Darin sind Warmwasser- und Heizungskosten und sonstige Betriebskosten enthalten. Die Miete ohne diese Kosten beläuft sich auf 460 Euro. Deine Wohnung ist mangelhaft und berechtigt Dich zur Mietminderung von 20 %. Du musst nur noch 480 Euro monatlich zahlen, solange der Mangel für jeden vollen Monat besteht. Für einen halben Monat wäre die Mietminderung 60 Euro.

Du solltest für die Mietminderung den Vermieter bzw. die Hausverwaltung über den Mangel in Kenntnis setzen und ihm eine angemessene Frist für die Beseitigung geben - vorher darfst Du Dein Recht auf Mietminderung nämlich nicht geltend machen. In den meisten Fällen werden zwei Wochen angemessen sein. Eine kürzere Frist ist nicht ausgeschlossen.

Warum muss ich bei Mietminderungen vorsichtig sein?

Bei einem Mietmangel mindert sich automatisch die Miete um einen angemessenen Betrag. Aber Du solltest vorsichtig sein, wenn Du einfach weniger Miete zahlst. Der Vermieter muss Deine Ansicht über den Mangel nicht teilen. Er könnte davon ausgehen, dass es gar keinen Mangel gibt und die volle Miete bezahlt werden muss.

Es besteht die Gefahr der fristlosen Kündigung. Bezahlst Du über längere Zeit nur einen Teil der Miete, häufen sich die “offenen Mietforderungen” bei Deinem Vermieter. Er kündigt Dir dann wegen andauernden Zahlungsverzugs und Du musst möglicherweise gerichtlich gegen die Kündigung vorgehen.

 

Um das zu vermeiden, solltest Du wie folgt vorgehen:  

  • Zeige den Mangel rechtzeitig an, dokumentiere die Mängel durch Fotos und Protokolle.
  • Melde dem Vermieter bzw. der Hausverwaltung, dass “die folgenden Mietzahlungen unter Vorbehalt der Mangelbeseitigung gezahlt werden”.
  • In diesem Fall kannst Du auch noch später die gezahlte Miete zurückfordern, ohne dass der Vermieter behaupten könnte, Du hättest den Mangel durch die Zahlung akzeptiert. Bezahlst Du nämlich die Miete ungemindert weiter - obwohl Du und Dein Vermieter wissen, dass ein Mangel besteht - könnte das als Verzicht auf Dein Kündigungsrecht gewertet werden.

Was sind Kleinreparaturen?

Einige Mietverträge sehen sogenannte Kleinreparaturen vor, die der Mieter zu tragen hat. Das ist deshalb ungewöhnlich, weil es sich bei Reparaturen in der Regel auch um Mängel handelt, die der Vermieter eigentlich auf seine Kosten beseitigen müsste.

Eine Kleinreparaturklausel aus dem Mietvertrag ist wirksam, wenn sie sich ausdrücklich auf solche Gegenstände der Wohnung beschränkt, die häufig vom Mieter genutzt werden. Zulässige Gegenstände sind: Installationsgegenstände für Elektrizität, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster- und Türverschlüsse, Verschlussvorrichtungen von Fensterläden, Rollläden, Markisen, Jalousien und eventuell mitvermietete Einrichtungsgegenstände wie etwa Kühlschränke, Waschmaschinen und Ähnliches. Sollen auch Rohre, elektrische Leitungen und Glasscheiben als Kleinreparatur erfasst werden, ist die gesamte Klausel unwirksam.

Um wirksam zu sein, muss die Kleinreparaturklausel darüber hinaus einen Höchstbetrag für die Einzelreparatur enthalten: Aus der Klausel soll sich ergeben, bis zu welchem Betrag eine Reparatur als Kleinreparatur gilt. Die Höchstgrenze liegt etwa bei 110 Euro brutto oder 10 % der Kaltmiete. Dazu muss die Klausel auch eine Jahreshöchstgrenze für den Fall festlegen, dass mehrere Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums anfallen. Der Betrag darf nicht mehr als eine Monatsmiete sein. Die Höchstgrenze sollte daher auf maximal 8 % der Jahresmiete festgesetzt werden. Das Gleiche gilt auch für Verpflichtungen zur Wartung von Warmwassergeräten oder Heizungen.

Wann muss ich eine Kleinreparatur bezahlen?

Die Kleinreparaturklausel muss zunächst wirksam sein. Die Kosten für eine Kleinreparatur hat der Mieter zudem nur dann zu tragen, wenn die Reparaturmaßnahme erfolgreich gewesen ist. Muss die Reparatur noch einmal versucht werden oder liegt der Preis der Reparatur über dem einzelnen Höchstbetrag, muss der Vermieter zahlen. Er kann nicht anteilig bis zur Höchstgrenze das Geld verlangen. Entweder es ist eine Kleinreparatur oder nicht.

Beispiel: Eine Klausel in Deinem Mietvertrag sieht vor, dass Du für die Reparatur der Wasserhähne im Bad Kosten bis zu 100 Euro, jährlich jedoch höchstens 300 Euro, übernehmen musst. Deine Miete Beträgt 500 Euro (ohne Heizung) im Monat.

Die Klausel ist wirksam, da sie sich auf konkrete Einrichtungsgegenstände bezieht und zulässige Höchstgrenzen vorgibt. Eine Kleinreparatur für Reparaturen bis 100 Euro zu bestimmen, ist zulässig. Die zulässige Jahreshöchstgrenze wurde nicht überschritten (Jahresmiete = 6.000 Euro; 300 entsprechen 5 %).

Kostet die Reparatur über 100 Euro, hat Dein Vermieter die vollen Kosten zu tragen. Es ist keine Kleinreparatur.

Wann sind meine Mieterrechte ausgeschlossen?

Deine Rechte wegen Mietmängeln können auch von Vornherein ausgeschlossen sein. Ein bestimmter Mangel kann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn Du ihn schon vor Vertragsschluss kanntest. Wusstest Du beispielsweise, dass die Dusche kaputt ist und es kein Reparatur-Versprechen gab, kannst Du Dich nicht auf diesen Mangel berufen. Das Gleiche gilt, wenn Du hättest wissen können, dass ein bestimmter Mangel vorliegt und der Vermieter nicht bewusst über diesen Mangel hinweg getäuscht hat.

Wusstest Du zwar nicht schon bei Vertragsschluss vom Mangel, aber hast vor dem Einzug davon erfahren, sind Deine Mängelrechte ausgeschlossen. Eine Ausnahme gibt es, wenn Du Dir Deine Rechte wegen Mängeln vor Einzug vorbehältst. Du müsstest also bei Schlüsselübergabe gesagt haben, dass Du den Mangel nicht akzeptierst - “Das wird doch noch repariert oder!?”.

Steht im Mietvertrag, dass die Rechte des Mieters wegen eines Mangels der Mietsache ausgeschlossen oder beschränkt werden, ist diese Bestimmung unwirksam (vgl. § 536 Abs. 4 BGB).

Wer muss was beweisen?

Für den Mieter ist es wichtig, zu wissen, was er beweisen muss, um seine Mängelrechte geltend zu machen. Es kommt bei Mängeln darauf an, ob ihre Ursache tatsächlich schon vor dem oder erst nach dem Einzug bestand. Es muss bewiesen werden, dass ein Mangel vorliegt und dass dieser Mangel auch vom Vermieter zu verantworten ist - der Mieter darf den Mangel nicht selbst herbeigeführt haben.

Ist der Mangel nach dem Einzug entstanden, muss der Mieter das Vorliegen des Mangels darlegen und beweisen. Den Umfang der Minderung muss nicht bewiesen werden. Das bedeutet, dass der Mieter keine konkrete Minderungsquote bzw. keinen konkreten Minderungsbetrag darlegen muss. Die Mietminderung tritt automatisch ein und zwar in dem tatsächlichen Umfang der Gebrauchsbeeinträchtigung. Die Angabe eines bestimmten Prozentsatzes ist Aufgabe der Gerichte.

Ist der Mangel oder dessen Ursache bereits bei Einzug vorhanden, muss der Mieter ebenfalls beweisen, dass der Mangel vorliegt. Allerdings kann es hier zu einer Beweislastumkehr kommen, wenn der Mangel möglicherweise auf bauliche Umstände der Wohnung zurückzuführen ist. Der Vermieter wird nämlich normalerweise mehr über das Haus und seine Bausubstanz wissen als der Mieter.

Macht es Sinn, einen Anwalt zu beauftragen?

Geringer Streitwert, hohe Kosten - viele Anwälte scheuen sich davor, Mandate wegen Mietmängeln anzunehmen. Denn wenn es zu einer Gerichtsverhandlung kommt, steht der Ausgang häufig, insbesondere bei Mietminderungsverfahren, auf der Kippe. Die gute Nachricht ist, dass viele Vermieter bereits auf ein außergerichtliches Schreiben reagieren und so oft das Problem mit einem außergerichtlichen Vergleich gelöst wird.

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