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Mietminderung bei Baulärm und sonstigem Lärm

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Ist Baulärm ein Mietmangel?

Ein Mietmangel ist die Abweichung der tatsächlichen Beschaffenheit von der vertragsgemäßen Beschaffenheit der Wohnung. Mit Beschaffenheit ist gemeint, wie sich die Wohnung nutzen und bewohnen lässt. Wirkt sich ein Umstand nachteilig auf die Nutzbarkeit aus - z. B. der Nutzen zum Schlafen und Entspannen - kann ein Mietmangel vorliegen. Die Wohnung kann nicht so genutzt werden, wie es sein sollte. Das gilt für Baulärm und für Lärm durch Nachbarn.

Baustellenlärm, wie Bohrmaschinengeräusche, Hammerklopfen oder laute Rufe, kann dabei besonders störend sein. Damit ein Mietmangel vorliegt, muss der Baulärm die vetragsgemäße Nutzbarkeit nachteilig beeinträchtigen. Was noch vertragsgemäß ist, lässt sich jedoch nicht immer auf den ersten Blick sagen.

In fast allen Mietverträgen fehlt eine ausdrückliche Vereinbarung über Lärm, der durch Baustellen verursacht wird. Was also die vertragsgemäße Beschaffenheit ist, muss im Einzelfall ermittelt werden. Wurde nichts ausdrücklich vereinbart, gilt, was üblicherweise erwartet werden kann. Das ist dann stillschweigend mitvereinbart.

Es kann grundsätzlich erwartet werden, dass der Mieter in der Wohnung nicht mit Baulärm belästigt wird. Also ist Baulärm auch ein Mangel. Allerdings muss der Mieter Baulärm von einem Nachbargrundstück als vertragsgemäß hinnehmen, wenn die künftige Bebauung bei Vertragsschluss schon erkennbar war. Dann sieht es nämlich so aus, als hätte der Mieter den Baulärm als vertragsgemäß akzeptiert. Ob davon ausgegangen werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen.

Erkennst Du beispielsweise bei der Besichtigung der Wohnung, dass bereits nebenan gebaut wird, können die Mieterrechte bezüglich dieser Belästigung ausgeschlossen sein. Das würde dann aber nur für diese Baustelle gelten. Macht später nebenan eine neue Baustelle auf, muss man einen Ausschluss Deiner Rechte erneut überprüfen.

Kann auch anderer Lärm ein Mangel sein?

Für anderen Lärm gilt im Grunde das Gleiche. Die Beeinträchtigung durch den Lärm muss den vertragsgemäßen Zustand der Wohnung beeinflussen. Das kann Lärm wegen Kindern, wegen Musik, durch ein Geschäft im Erdgeschoss, durch Schritte des Obermieters, durch Tiere oder durch den Straßenverkehr sein.

Wann führt Baulärm zu einer Mietminderung?

Mietminderung: Wenn der Baulärm nervt!

Die Frage, ob ein Mangel vorliegt, ist von der Frage, ob der Mangel auch zu Mietminderung berechtigt, grundsätzlich zu trennen. Für die Minderung der zu zahlenden Miete muss der Mangel nämlich “erheblich” sein. Das bedeutet, dass der Mangel wirklich störend sein muss und nicht nur vom Mieter so empfunden wird. Bei der Prüfung der Beeinträchtigung ist von einem durchschnittlich Lärmempfinden auszugehen.

Es gibt keine genauen Grenzen für die Schwelle einer “erheblichen” Störung; es muss immer danach geschaut werden, ob man in der jeweiligen Wohnlage und Situation weniger Störung erwarten kann. Als grober Richtwert können die Angaben aus der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA-Lärm) genommen werden:

  • In reinen Wohngebieten dürfen tagsüber 50 dB(A) und nachts 35 dB(A) nicht überschritten werden. Das sind Gebiete, in denen nur gewohnt wird und in denen nur ausnahmsweise kleinere Geschäfte oder Einkaufsläden sind.
  • In all­gemeinen Wohngebieten tagsüber 55 dB(A) und nachts 40 dB(A). Das sind Gebiete in denen überwiegend gewohnt wird, aber auch Bars und Hotels sein können.

In der Regel wird ein Anstieg von ca. 10 dB(A) für unser Ohr ungefähr als doppelte Lautstärke empfunden. Eine Grenzüberschreitung von 7-8 dB(A) ist daher grundsätzlich eine erhebliche Beeinträchtigung und ein Mietmangel, der eine Mietminderung erwirkt.

Wann führt sonstiger Lärm zu einer Mietminderung?

Ein Mangel wegen Lärm durch die Nachbarn ist beispielsweise unerheblich, wenn durch das Betätigen der Wasserspülung, druch das Laufenlassen von Wasser sowie durch das Öffnen und Schließen von Fenstern nach 22.00 Uhr Geräusche entstehen. Ein unerheblicher Mangel kann ebenfalls bei einmaligem Lärm aus der Nachbarwohnung wegen eines Festes, bei dem die Grenzwerte nur geringfügig überschritten werden, vorliegen.

Eine Berechtigung zur Mietminderung besteht hingegen, wenn ein Mieter sehr häufig und lautstark Feiern bis in die Nacht veranstaltet oder an den Wochenenden erheblich die Nachtruhe stört (ab 22:00 Uhr). Es gibt kein Recht, regelmäßig in der Wohnung feiern zu dürfen. Bei Feiern aus besonderen Anlässen dürfen auch mal Beeinträchtigungen durch Lärm auftreten. Es muss aber Rücksicht genommen werden, insbesondere in den Zeiten der Nachtruhe.

Bei lautem Klavierspielen oder Musizieren ist abzuwägen, ob es übermäßig ist. Bei besonders hellhörigen Wohnungen oder besonders lauten Instrumenten wie Klavier ist eine Stunde täglich außerhalb der Ruhezeiten in jedem Fall hinzunehmen. Mängelrechte sind in diesem Rahmen ausgeschlossen.

Kinder dürfen außerhalb der Wohnung ihrem Alter entsprechend gefahrlos und ungehindert spielen und lärmen.  Kinderlärm durch einen Spielplatz oder aus einem Innenhof ist grundsätzlich als üblich und nach gesellschaftlicher Rücksicht hinzunehmen. Wer besonders viel Ruhe braucht, muss das bei der Wahl seiner Wohnung berücksichtigen. Störungen durch nächtliches Säuglings- oder Kindergeschrei sind unvermeidbar und somit keine Mängel. Dazu gibt es aber eine Ausnahme: Wenn die Kinder es verstehen können, kann das Lärmen von Kindern zu den allgemeinen Ruhezeiten ein Mangel sein, falls es nicht untersagt wird. Bei erwachsenen Kindern kann sich der Mieter nicht darauf berufen, er könne sich ihnen gegenüber nicht durchsetzen.

In welchen Fällen ist der Baulärm erheblich?

Soweit übermäßiger Baulärm das Öffnen der Fenster unmöglich macht oder auch in den Abendstunden und/oder am Wochenende weitergeht, überschreitet diese Beeinträchtigung das hinzunehmende Maß. Die Störung durch den Bau eines neues Gebäudes ist dann ein Mangel. Ob die Ruhezeiten eingehalten werden, ist dabei nicht wichtig. Der Mangel kann unabhängig davon vorliegen.

Dauerbaustellen im Straßenbereich oder Großbaustellen in der Nähe der Wohnung sind ebenfalls nicht mehr vertragsgemäß.

Ist der Lärm hinzunehmen, können andere Umstände bei Baumaßnahmen einen Mietmangel begründen. Bei Verdunkelung der Küche durch ein Baugerüst genügt das für einen erheblichen Mietmangel. Kommt es durch das Gerüst zu einer erhöhten Einbruchsgefahr, wird die Wohnung verdunkelt oder laufen auf dem Gerüst vor den Fenstern ständig Handwerker herum, ist der Wohnwert gemindert und die Miete auch.

Ein geringfügiger, nicht zur Minderung berechtigender Mangel, kann bei einmaligem Lärm wegen einer kurzen Baumaßnahme bei geringfügiger Überschreitung der Grenzwerte vorliegen.

Um wie viel Prozent kann die Miete gemindert werden?

Die Höhe der Minderung ist eine Frage der einzelnen Umstände. Eine verbindliche Tabelle gibt es nicht, da die Umstände von Fall zu Fall anders sind. Jedes Gericht entscheidet also für sich. Aber viele Gerichte orientieren sich auch an den Entscheidungen anderer Gerichte. Dadurch ergeben sich einige Richtwerte:

  • Baulärm durch Kernsanierungsarbeiten auf dem Nachbargrundstück mit erheblichen Lärm und Staub-Immissionen; 25 % Mietminderung
  • Baustelle auf Nachbargrundstück, die schon bei Vertragsschluss erkennbar war; 0 % Mietminderung
  • Lärmverursachung durch Aufzug; 10% Mietminderung
  • Nachbarn verursachen Lärm durch ständiges Schlagzeugspielen; 5 % Mietminderung
  • Lärm durch nachträglich erbauten Supermarkt (Lieferverkehr, Papppresse); 15 % Mietminderung
  • Lärmbelästigung durch Bürotätigkeit/Computertastaturgeräusche in Nachbarwohnung; 10 % Mietminderung
  • Straßenausbau zur Autobahn hin mit mehr als 1000 Kraftfahrzeugen am Tag, mit dem nicht zwingend zu rechnen war, nicht innerstädtische Lage; 7,5 % Mietminderung
  • Zunehmender Verkehr; 0 % Mietminderung

Bei umfangreichen Bauarbeiten im Haus, in dem die Wohnung liegt, kann bei erheblichem Lärm eine Mietminderung um bis zu 100 % erfolgen. Die Minderung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter tagsüber aus beruflichen oder sonstigen Gründen abwesend ist.

Lohnt sich der Gang zum Anwalt?

Im ersten Schritt solltest Du Dich selbst an Deinen Vermieter wenden und den Mangel anzeigen. Ein Lärmprotokoll, in dem Du festhältst, in welchem Zeitraum und zu welchen Tageszeiten Lärm in die Wohnung dringt, hilft Dir dabei, Deinen Anspruch durchzusetzen. Tonaufnahmen und Schalldruckmessungen sind auch sehr hilfreich.

Reagiert Dein Vermieter nicht Deinen Wünschen entsprechend, kann sich der Gang zum Anwalt lohnen. Viele Vermieter sind deutlich kooperativer, wenn ein Anwalt eingeschaltet wurde. Solange Dein Fall außergerichtlich verhandelt wird, sind die Kosten im grundsätzlich auch vergleichsweise gering.

Bei FragRobin erhältst Du eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung bei einem unserer Partner-Anwälte in Deiner Nähe. Ruf uns einfach unter unserer gebührenfreien Hotline an:  0800 800 30 08 

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