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Mietminderung bei Schimmel

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Rechtsanwalt Marcel Pollmann
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Sind Feuchtigkeit und Schimmelbefall Mietmängel?

Das Thema Schimmel und Feuchtigkeit in der Wohnung betrifft viele Mieter. Mit Schimmelbefall gehen oft starke Gesundheitsgefährdungen einher; außerdem kann ein feuchtes Wohnklima unangenehm sein und sogar die Einrichtungsgegenstände des Mieters beschädigen.

Ein Mietmangel liegt dann vor, wenn der tatsächliche Zustand nachteilig von dem versprochenen Zustand abweicht. Zu den Einzelheiten Deiner Mieterrechte wegen Mietmängeln, empfehlen wir Dir diesen Text.

Bei einer Wohnung ist üblicherweise zu erwarten, dass sie ohne Feuchtigkeitserscheinungen wie Stockflecken oder Schimmel ist. Ebenso ist eine Wohnung üblicherweise nicht übermäßig feucht oder hat Niederschlag/Kondensat auf dem Boden oder an den Fenstern. Das, was üblicherweise erwartet werden kann, ist auch stillschweigend versprochen, ohne dass es im Mietvertrag stehen muss.

Ist eine Wohnung zu feucht, kann dies einen Mangel darstellen. Dabei ist es egal, ob es gerade nur unangenehm feucht ist oder sich schon Schimmel gebildet hat. Eine feste Vorschrift, wie feucht oder schimmlig eine Wohnung sein muss, um ein Mangel zu sein, gibt es nicht. Es muss immer nach den Umständen geschaut werden, ob die Wohnung im Vergleich zu einer “herkömmlichen” Wohnung in der Gegend noch normal ist.

Wer ist für die Vermeidung von Feuchtigkeit verantwortlich?

Gibt es in der Wohnung eine zu hohe Feuchtigkeit oder Schimmel, liegt das Problem für Mieter häufig nicht in dem Nachweis, dass die Wohnung tatsächlich in diesem Zustand ist.

Streit besteht zwischen Mieter und Vermieter vielmehr im Hinblick auf die Verantwortlichkeit und die Ursache des Mangels. In erster Linie ist der Mieter in der Verantwortung, die Wohnung trocken zu halten. Er allein benutzt die Wohnung. Dabei entsteht durch das Duschen, Kochen, Wäschetrocknen und durch die natürliche Feuchtigkeitsabgabe des Körpers Wasserdampf, der sich in der Wohnung verteilt. Es tritt aber immer auch über das Mauerwerk ein bisschen Feuchtigkeit in die Wohnung. Der Mieter hat die Pflicht, die Wohnung so zu nutzen, dass keine übermäßige Beschädigungen entstehen. Er muss daher regelmäßig Lüften und vernünftig Heizen. Das gehört zur normalen Nutzung einer Wohnung dazu - genau wie im Eigenheim.

Durch das Lüften kommt es zum Feuchtigkeitsaustausch, wodurch der Wassergehalt der Luft in der Wohnung gesenkt wird. Durch das vernünftige Heizen wird vermieden, dass die Luft ihre Feuchtigkeit nicht an kalte Stellen abgibt. Kalte Luft kann weniger Wasser aufnehmen. Es kommt schneller zu Kondensationen und Pfützenbildung in kalten Jahreszeiten.

Kann die Feuchtigkeit durch regelmäßiges Lüften beseitigt werden, ist der Mieter für den Mangel verantwortlich. Nach der Meinung der Gerichte ist es dem Mieter zuzumuten, vier bis sieben Mal täglich zu lüften. Wenn dies nicht erfolgreich ist, dann hat der Vermieter den Mangel zu verantworten. Denn es kann nicht erwartet werden, dass der Mieter ständig die Fenster öffnet und übermäßige Wärmeverluste in Kauf nimmt. Der Mieter darf nicht dazu verpflichtet werden, die Wohnung trocken zu heizen oder Möbelstücke nach den Wünschen des Vermieters umzustellen, um Schimmelbildung vorzubeugen. Immer feuchte Wände sind ein Indiz dafür, das Lüften nicht ausreicht und bauliche Umstände für die Feuchtigkeit verantwortlich sind.

Bei undichten Fenstern oder anderen Stellen, kann selbstverständlich durch Lüften und Heizen nichts erreicht werden. Der Vermieter ist für diese Mängel verantwortlich. Der Mieter muss dann nur beweisen, dass keine Beschädigung von ihm dazu geführt hat.

Steht fest, dass der Mangel nicht durch Lüftung und Heizen beseitig werden kann, muss der Vermieter beweisen, dass der Mangel nicht aufgrund baulicher Umstände entstanden ist. Der Vermieter ist immer dann in der Haftung, wenn Lüften und Heizen zwecklos sind.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Eine Minderung wegen Feuchtigkeit gibt es nur, wenn diese auch “erheblich” ist. Denn nur bei erheblichen Mängeln mindert sich die Miete. Was erheblich ist, hängt von den Umständen im Einzelfall ab. Eine klare gesetzliche Regelung gibt es dazu nicht. Letztendlich entscheiden die Gerichte. Für Einzelheiten zur Mietminderung, empfehlen wir Dir diesen Text

Der Mangel ist nach Ansicht der Gerichte beispielsweise in folgenden Fälle “erheblich” und führt zu Mietminderungen:

  • Schimmelpilzbildung nach Einbau neuer Fenster und Unterlassen der Aufklärung über das neue Lüftungsverhalten; 10 % Mietminderung
  • Durch undichte Fenster läuft Regenwasser in die Wohnung und beschädigt Parkett; 10 % Mietminderung
  • Schimmelpilz und Feuchtigkeit in der gesamten Wohnung; Vermieter trägt Beweislast, dass Ursache nicht Bausubstanz ist; 80 % Mietminderung
  • Sichtbarer Schimmelpilz und Feuchtigkeit in Badezimmer und Schlafzimmer; 30 % Mietminderung
  • Vereinzelter Schimmelpilz und Feuchtigkeit in Wohn-, Schlafzimmer und Küche; 20 % Mietminderung
  • Feuchtigkeit und Schimmelpilz trotz zumutbarem, üblichem Lüftungsverhalten (3 x täglich); 20 % Mietminderung
  • Leichter Schimmelpilz und Feuchtigkeit aufgrund baulicher Gegebenheit in Teilen der Wohnung; 8 % Mietminderung
  • Schimmelpilz und Schimmelsporen in der Luft verursachen erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigung; 100 % Mietminderung

Eine Minderung ist beispielsweise ausgeschlossen bei nur einem kleinen Schimmelfleck im Badezimmer oder bei normaler Feuchte im Keller eines Altbaus.

Lohnt sich der Gang zum Anwalt?

Mietminderung bei Schimmel - welche Rechte haben Mieter?

Im ersten Schritt solltest Du Dich selbst an den Vermieter wenden und den Mangel anzeigen. Ein Protokoll, in dem Du festhälst in welchem Zeitraum und an welchen Stellen Feuchtigkeit in die Wohnung dringt, hilft Dir dabei, Deinen Anspruch durchzusetzen. Fotoaufnahmen sollten unbedingt angefertigt werden; aus verschiedenen Winkeln, gut belichtet und in guter Qualität.

Wird die Schimmelbelastung zu hoch, solltest Du erwägen, vorübergehend auszuziehen: Schimmelsporen können gesundheitsgefährdend sein.

Reagiert Dein Vermieter nicht oder nicht Deinen Wünschen entsprechend, kann sich der Gang zum Anwalt lohnen. Viele Vermieter sind deutlich kooperativer, wenn ein Anwalt eingeschaltet wird. Solange Dein Fall außergerichtlich verhandelt wird, sind die Kosten auch noch vergleichsweise gering.

Bei FragRobin erhältst Du eine kostenlose und unverbindliche Erstberatung bei einem unserer Partner-Anwälte in Deiner Nähe. Ruf uns einfach unter unserer gebührenfreien Hotline an:  0800 800 30 08

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