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Mietpreisbremse

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Was ist eigentlich die Mietpreisbremse?

Die Mieten steigen in ganz Deutschland weiterhin an. Die Experten haben bei neuen Mietverträgen eine Erhöhung von etwa 5 % festgestellt. Der bundesweite Durchschnitt liegt damit bei 7,65 € pro Quadratmeter. Über solche Quadratmeterpreise können die Mieter in Großstädten wie zum Beispiel in München, Frankfurt und Stuttgart nur noch müde lächeln. Die teuerste Großstadt Deutschlands ist München. Hier müssen durchschnittlich pro Quadratmeter 15,65 € gezahlt werden. In Frankfurt am Main sind 12,76 € und in Stuttgart 11,93 € fällig. In den Metropolen ist die Wirtschaftskraft der wesentliche Faktor. Viele Menschen arbeiten in den Zentren oder zumindest in der unmittelbaren Umgebung. Die Wohnungsnachfrage ist weiterhin hoch, sodass der Wohnungsmarkt nahezu ausgeschöpft ist. Sukzessiv wird das Mietniveau durch Mieterhöhungen oder Neuvermietungen angehoben. Das wirkt sich auf den durchschnittlichen Mietspiegel für Wohnraum aus.

Grundsätzlich sollte die Mietpreisbremse, die im Jahr 2015 vom Bund eingeführt worden ist, unkontrollierbare Mietpreiserhöhungen verhindern. Das Ergebnis ist allerdings bislang ernüchternd, wobei es durchaus rechtliche Möglichkeiten gibt, um sie durchzusetzen. Manche Betroffene trauen sich diesen Schritt leider nicht zu, sodass Vermieter weiterhin häufig unkontrolliert agieren können. Es darf aber nicht sein, dass Vermieter die Bremse weiterhin dadurch umgehen, dass sie aufgewandte Sanierungskosten auf die Jahresmiete umlegen. Immerhin sichert jede Sanierung auch das Eigentum. Du solltest also handeln, um künftig keinen willkürlichen Mietpreis mehr auf das Konto Deines Vermieters zu überweisen.

Habe ich Anspruch die Mietpreisbremse zu benutzen?

Grundsätzlich hast Du einen Anspruch auf die Mietpreisbremse. Voraussetzung ist, dass in Deiner Stadt eine entsprechende Liste existiert. Die Preisbremse wurde bislang in etwa 320 Städten eingeführt. Die Vermieter sind hier dazu verpflichtet, die Bremse auch wirklich zu treten. Das bedeutet für Dich, dass der Vermieter den

Mietzins nicht frei bestimmen darf. Bei einer Neuvermietung gilt, dass der Mietpreis maximal 10 % über der durchschnittlichen Miete des jeweiligen Ortes liegen darf.

Entscheidender Maßstab ist der Mietspiegel der Stadt. Insofern Du zu viel Miete bezahlst, ist zumindest die vertragliche Vereinbarung über den Mietpreis unwirksam. Dein Vermieter wird in der Regel nicht zugeben, dass seine Forderung überhöht ist. Daher solltest Du selbst aktiv werden, indem Du einen unserer Spezialisten auf diesem Rechtsgebiet kontaktierst. Es gibt schon eine Vielzahl von Urteilen, die belegen, dass der Kampf gegen steigende Mieten durchaus erfolgreich sein kann (beispielsweise Amtsgericht Berlin-Neukölln, Urteil vom 08.09.2016, Az. 11 C 414/15; LG Berlin, Urteil vom 29.03.2017, Az. 65 S 424/16; Amtsgericht Lichtenberg, Urteil vom 28.09.2016, Az. 2 C 202/16). Der Anspruch auf die Mietpreisbremse ergibt sich aus § 556 d Abs. 1 BGB. Liegt der Mietzins für Deinen Wohnraum über 10 % der ortsüblichen Mietpreise, solltest Du den Fall unbedingt an einen unserer Anwälte übergeben.

Wie kann ich die Forderung der Mietsenkung (Angleichung an den Mietspiegel) durchsetzen?

Hast Du festgestellt, dass Dein Vermieter im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mehr als 10 % verlangt, kannst Du Deinen Anspruch auf Mietpreisbremse durchsetzen. Erforderlich dafür ist eine sogenannte qualifizierte Rüge. Es reicht daher nicht aus, dass Du subjektiv argumentierst, indem Du beispielsweise den Mietpreis als zu hoch beschreibst. Du musst bei einer qualifizierten Rüge zunächst die ortsübliche Miete für den Quadratmeterpreis aufstellen. Liegt dieser zum Beispiel bei 8 € pro Quadratmeter, wobei Deine Wohnung insgesamt 50 Quadratmeter hat, darf die maximale Miete 440 € betragen. Du musst daher genau angeben, welchen Mietpreis Du tatsächlich zahlst, und welcher lediglich gefordert werden darf.

Hierbei ist anwaltliche Hilfe empfehlenswert, weil die Expertin bzw. der Experte den durchschnittlichen Mietpreis in Deinem Ort rechtssicher ermitteln wird. Das ist die Grundlage für Deinen individuellen Anspruch. Außerdem muss die qualifizierte Rüge rechtzeitig erhoben werden, damit Du auch die bisherigen Überzahlungen zurückverlangen kannst. Der Beispielsfall ist bewusst einfach gewählt. In der Realität ist die Berechnung des durchschnittlichen Mietpreises deutlich schwieriger. Dementsprechend werden Fehler schnell gemacht.

Schwieriger wird die Situation außerdem dann, wenn in Deiner Stadt keine Mietpreisbremse existiert. Die Anwältin oder der Anwalt kann Dir allerdings auch in diesen Fällen weiterhelfen. Dazu werden Vergleichsmietdatenbanken hinzugezogen, die von Vermieter- und Mieterverbänden veröffentlicht werden. Zudem helfen auch andere statistische Erhebungen weiter, die einen vergleichbaren Sachstand regulieren. Bei dieser Berechnung ist Übersicht gefragt. Die Expertinnen und Experten im Mietrecht wissen aber ganz genau, an welcher Stellschraube sie unter Umständen nachziehen können.

Kann mein Vermieter mich deswegen kündigen?

Sobald Du den von Dir zu zahlenden Mietzins mit der ortsüblichen Miete verglichen hast, und zu dem Ergebnis gekommen bist, dass Dein Vermieter einen ordentlichen Zuschlag von Dir verlangt, helfen Dir unsere Juristinnen und Juristen bei der qualifizierten Rüge. Viele Betroffene fragen sich allerdings, ob der Vermieter aufgrund der Rüge kündigen darf. Aus Sorge vor einer Kündigung nehmen einige leider wieder Abstand von der Geltendmachung ihrer Rechte. Von Dir darf nicht verlangt werden, dass Du mehr Geld zahlen sollst als rechtlich eigentlich zulässig wäre. Der Vermieter darf Dich wegen der Durchsetzung Deiner Rechte auch nicht kündigen.

Etwas anderes gilt nur für den folgenden Fall: Du konntest fehlerfrei ermitteln, dass Du beispielsweise 50 € Mietüberschuss pro Monat an Deinen Vermieter überweist. Nachdem Du dies gerügt hast, könntest Du ab sofort die reduzierte Miete überweisen. Davon raten wir Dir allerdings dringend ab. Greift beispielsweise eine Ausnahmeregelung, sodass die Preisbremse auf Dein Mietverhältnis nicht anzuwenden ist, riskierst Du unter Umständen tatsächlich eine Kündigung. In diesem Fall würdest Du der vertraglichen Verpflichtung nicht mehr wie geschuldet nachkommen. Mietschulden stellen in der Praxis einen Kündigungsgrund dar. Insofern ist hier Vorsicht geboten. Idealerweise bespricht Du den Plan zuvor mit einer Rechtsanwältin oder einem Rechtsanwalt aus unserem Netzwerk.

Gibt es Ausnahmen, sodass ich den Anspruch nicht durchsetzen kann?

Es gibt tatsächlich Fälle, bei denen auf den ersten Blick eine Mietminderung nicht in Betracht kommt. Zu diesen besonderen Ausnahmefällen zählen insbesondere:

  • die Vermietung von Neubauten
  • umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen
  • der Bestandsschutz des Vermieters
  • eingeschränkt auch kleinere Moderniesierungsarbeiten.

Bei Neubauten darf der Vermieter die Miete gemäß § 556f Satz 1 BGB frei bestimmen. Dasselbe gilt für die erste Vermietung nach einer aufwändigen Modernisierungsmaßnahme gemäß § 556f Satz 2 BGB. Bei einer zweiten Vermietung darf er sich allerdings nur noch an der Miete orientieren, die vom Vormieter bezahlt worden ist. Hat der Wohnungsanbieter stattdessen nur kleine Modernisierungsarbeiten durchgeführt, rechtfertigt das einen kleinen Zuschlag über die 10 % Klausel. Falls von dem Vormieter ein hoher Mietzins an den Vermieter überwiesen worden ist, muss dieser den Preis bei der Neuvermietung nicht reduzieren. Er ist an die Mietpreisbremse nicht gebunden. Vermieter genießen in diesem Zusammenhang einen Bestandsschutz im Sinne von § 556e BGB.

Möglicherweise tritt Dir der Vermieter mit einem dieser Argumente entgegen. Nichtsdestotrotz solltest Du den Sachverhalt von einem erfahrenen Rechtsbeistand prüfen lassen. Auch bei den Wohnungsanbietern gibt es immer wieder schwarze Schafe, die nicht einmal davor zurückschrecken, falsche Behauptungen aufzustellen. Du solltest Dich daher zum Beispiel nicht mit der Aussage abfinden, dass Dein Vorgänger ebenfalls einen überdurchschnittlichen Mietpreis geleistet hat. Was frei behauptet werden kann, unterliegt nach wie vor der Beweislast.

Leg jetzt los, und setze deine Forderung durch!

Um Dein persönliches Mietverhältnis einmal zahlenmäßig auf den Kopf zu stellen, bieten wir Dir ein kostenloses Erstgespräch mit einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt an. Die Expertin bzw. der Experte auf diesem Gebiet wird Dir bereits danach eine sichere Einschätzung geben können, wie Dein konkreter Sachverhalt rechtlich zu bewerten ist. Du gehst keinerlei Risiko ein und bist nicht dazu verpflichtet, ein Mandat zu erteilen. Gerade im Mietrecht kommt es allerdings häufig zu Streitigkeiten, die nicht selten vor Gericht enden. Damit Du hier Deine persönliche Rechtsstellung deutlich stärken kannst, raten wir Dir zu einem fachkundigen Advokaten an Deiner Seite. Nutze daher die Möglichkeit, um nun Dein kostenfreies und unverbindliches Erstgespräch zu buchen.

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