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Mietrecht

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Rechtsanwalt Marcel Pollmann
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Wann muss ich eine Maklerprovision zahlen?

Mit 1. Juni 2015 trat die Änderung in Kraft, dass die Maklerprovision ausschließlich vom Besteller zu bezahlen ist. Dies bedeutet, dass der Vermieter die Provision übernimmt, wenn er einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung beauftragt. Gibt ein zukünftiger Mieter einem Immobilienmakler den Auftrag, eine geeignete Wohnung zu suchen, gehen die Maklerprovisionen zulasten des Mieters.

Doch trotz dieser Regelung musst Du vorsichtig sein. Denn immer wieder versuchen Makler und Vermieter, die Kosten auf den Mieter umzuwälzen.

Achte bei der Besichtigung von Wohnungen, die über einen Makler angeboten werden, auf folgende Fallen:

  • Unterschreibe auf keinen Fall irgendwelche Papiere oder Unterlagen, die der Makler vorlegt.
  • Übernimmt der Makler die Abwicklung des Mietvertrags, lies jede Seite genauestens durch!
  • Immer wieder setzen Makler günstige Wohnungen ins Internet, die es nicht gibt. Mit diesen Lockangeboten versuchen sie, einen Suchauftrag zu erhalten.
  • Mit ungerechtfertigt hohen Abstandszahlungen für vorhandene Möbel oder Böden versuchen Vermieter, die Maklerprovision auf den neuen Mieter umzulegen.

Immer wieder wird berichtet, dass Immobilienmakler von potenziellen Mietern eine unterschriebene Reservierungsbestätigung für eine Wohnung verlangen. Dies gilt ebenfalls für angebliche Servicegebühren, die dem Mieter vom Makler verrechnet werden, oder für Besichtigungsgebühren.

All diese Gebühren sind gegen die gesetzliche Vorgabe und stellen eine Ordnungswidrigkeit dar. Als zukünftiger Mieter brauchst Du weder Reservierungsgebühren noch andere Gebühren an den Makler zahlen, auch wenn Deine Unterschrift unter einem Formular steht. Hast Du bereits bezahlt und bist Dir unsicher, kontaktiere einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt aus dem FragRobin-Netzwerk!

Mehr zum Thema Maklerprovision findest Du hier!

Wichtige Details zur Kaution

Die Mietkaution wird immer dann fällig, wenn im Mietvertrag ausdrücklich darauf hingewiesen wird. Diese Kaution darf maximal drei Netto-Monatsmieten (ohne Betriebs- und Heizungskosten) betragen und ist erst nach Beginn des Mietverhältnisses zu hinterlegen. Da die Mietkaution für viele Mieter eine finanzielle Belastung darstellt, ist die Zahlung in drei Monatsraten gesetzlich abgesichert. Erfolgt die Ratenzahlung nicht pünktlich, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen. Diese wird jedoch mit einer fristgerechten Nachzahlung unwirksam.

In den meisten Fällen erhält der Vermieter die Mietkaution in bar oder per Überweisung. Er ist verpflichtet, diesen Betrag getrennt von seinem übrigen Vermögen auf ein Sonderkonto einzuzahlen. Eine für den Mieter sichere Variante ist die Hinterlegung der Kaution auf einem verpfändeten Sparbuch, das er dem Vermieter übergibt. Die für den Mieter sicherste Variante ist eine Bankbürgschaft.

Wird die Kaution aufgrund angeblicher aber nicht berechtigter Mängel nicht ausbezahlt, nutze die kostenlose Erstberatung der Anwälte von FragRobin. Sie informieren Dich über die gesetzlichen Regelungen und verhelfen Dir zu Deinem Recht.

Alle Informationen zur Mietkaution findest Du hier!

Informationen zur Betriebskostenabrechnung

Es besteht die Möglichkeit, für die Betriebs- und Heizkosten eine Pauschale im Mietvertrag zu vereinbaren. In diesem Fall ist keine Betriebskostenabrechnung durch den Vermieter nötig. Erfolgt die Bezahlung der Heizungs- und Nebenkosten entsprechend des tatsächlichen Aufwands, muss der Vermieter die Abrechnung spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode an den Mieter übermitteln. Verstreicht diese Frist, kann der Vermieter keine Nachforderungen zur Nebenkostenabrechnung mehr stellen.

Ein wichtiges Thema ist die Wirtschaftlichkeit. Immer wieder arbeiten Vermieter unwirtschaftlich und verursachen unnötig hohe Kosten. Diese dürfen laut mehreren Gerichtsurteilen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Als Beispiel dient der Fall des Amtsgerichts Köln unter dem Aktenzeichen 206 C 164/06. Hier explodierten die Kosten für die Glasreinigung von 4.500 auf 9.000 Euro. Die Mehrkosten durften nicht berechnet werden.

Tipps für die Heizungs- und Nebenkostenabrechnung:

  • Betriebs- und Nebenkosten müssen auf alle Wohnungen eines Hauses umgelegt werden, auch auf leer stehende Wohnungen.
  • Eine Betriebskostenabrechnung mit einem Umfang ab 80 Seiten ist unwirksam, da sie für den Mieter nicht nachvollziehbar ist.
  • Erhält der Mieter die Abrechnung nach der 12-Monats-Frist und hat eine Nachforderung bereits bezahlt, kann er diese Kosten zurückfordern.
  • Die Verteilung von Heizkosten erfolgt zwischen 50 und 70 Prozent nach Verbrauch, der Rest nach Wohnfläche. Der genaue Schlüssel wird einmalig festgelegt.
  • Eine Ausnahme bilden ältere Gebäude, welche die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung nicht erfüllen. Hier ist die Aufteilung von 70 Prozent nach Verbrauch und 30 Prozent nach Wohnfläche zwingend vorgegeben.

Darf mein Vermieter jederzeit eine Mieterhöhung durchführen?

Erhöht der Vermieter die Miete, muss er dies ausführlich begründen:

  • Er kann sich dabei auf ein Sachverständigengutachten berufen.
  • Er kann die Mieterhöhung begründen, indem er die Mieten von mindestens drei Vergleichswohnungen anführt.
  • Er kann den ortsüblichen Mietspiegel als Begründung nehmen.

Wurden durch den Vermieter Modernisierungskosten vorgenommen, darf die Jahresmiete um maximal 11 Prozent der angefallenen Kosten erhöht werden. Mietest Du eine ausgesprochen günstige Wohnung an, hat der Vermieter das Recht, die Miete nach einem Jahr auf die ortsübliche Miete zu erhöhen.

Als Mieter hast Du das Recht, die Erhöhung innerhalb von zwei Monaten auf ihre rechtliche Gültigkeit zu überprüfen. Ein Anwalt für Mietrecht unterstützt Dich dabei im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung.

Alle Informationen zum Thema Mieterhöhung findest Du hier!

Wie definiert das Mietrecht die Schönheitsreparatur?

Im Rahmen der Schönheitsreparaturen ist der Mieter verpflichtet, alle fünf Jahre eine Renovierung der Wohnung durchzuführen. Folgende Maßnahmen fallen unter diesen Begriff:

  • Tapezieren oder Streichen der Wände und Decken
  • Reinigung eines vorhandenen Teppichbodens
  • Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre
  • Neuanstrich von Innentüren und Holzfenstern und der Außentür, wenn diese aus Holz gefertigt ist

Die Erneuerung von Teppichböden oder das Abschleifen und Versiegeln von Holz- und Parkettböden zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen. Auch wenn Du eine Kündigung erhalten hast, sind diese Arbeiten durchzuführen, wenn sie vertraglich bei Auszug vereinbart wurden oder seit der letzten Renovierung mehr als fünf Jahre vergangen sind.

Hier findest Du alle Informationen zum Thema Schönheitsreparatur!

Unter welchen Voraussetzungen darf eine Untervermietung erfolgen?

Eine Untervermietung einzelner Räume oder der gesamten Wohnung ist ausschließlich mit der Erlaubnis des Vermieters möglich. Die Untervermietung der gesamten Wohnung kann vom Vermieter verboten werden - nicht aber die Vermietung einzelner Räume. In diesem Fall hat der Mieter einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er an der teilweisen Vermietung einzelner Räume an einen Untermieter ein berechtigtes Interesse hat. Dies kann beispielsweise die Teilung der Mietkosten im Rahmen einer Wohngemeinschaft sein, da der Eigenbedarf für die gesamte Wohnfläche nicht vorhanden ist.

Alle Infos zum Thema Untervermietung findest Du hier!

Beratung & Terminvereinbarung

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