• Arbeitsrecht
  • Familienrecht
  • Mietrecht
  • Verkehrsrecht
  • Versicherungsrecht

  • Anwaltshaftung
  • Arzthaftungsrecht
  • Ausländerrecht
  • Bankrecht
  • Beamtenrecht
  • Betreuungsrecht
  • Erbrecht
  • Forderungseinzug & Inkassorecht
  • Gewerblicher Rechtsschutz
  • Immobilienrecht
  • Insolvenzrecht
  • Kaufrecht
  • Reiserecht
  • Schadensersatz & Schmerzensgeld
  • Schul- und Hochschulrecht
  • Sozialrecht
  • Sportrecht
  • Steuerrecht
  • Strafrecht
  • Transportrecht
  • Vertragsrecht
  • Zivilprozessrecht
Anwaltshaftung Anwalt Falschberatung
Wer zahlt Anwaltskosten?
Arzthaftungsrecht Behandlungsfehler
Ausländerrecht Aufenthaltsrecht und Einbürgerung
Familienzusammenführung
Bankrecht Bausparkasse kündigt
Falschberatung Geldanlage
Kreditbearbeitungsgebühren
Restschuldversicherung widerrufen
Schiffsfonds Probleme
Vorfälligkeitsentschädigung
Widerruf Darlehensvertrag
Beamtenrecht Beförderung
Einstellungen Öffentlicher Dienst
Betreuungsrecht Entmündigung
Seniorenberatung
Erbrecht Erbe ausschlagen
Pflichtteil
Schenkung
Forderungseinzug & Inkassorecht Inkasso-Brief
Inkassogebühren
Gewerblicher Rechtsschutz Abmahnung Ebay
Abmahnung Facebook
Abmahnung Filesharing
Abmahnung Filme
Abmahnung Musikdownload
Bilder Abmahnung
GEMA Rechner
Geschmacksmustergesetz
Textklau im Internet
YouTube Abmahnung
Immobilienrecht Architekten-Honorar
Nachbarschaftsrecht
Ruhestörung
Insolvenzrecht Privatinsolvenz: Ablauf
Kaufrecht Gewährleistung
Rücktritt vom Kaufvertrag
Reiserecht Reisemängel Ansprüche
Skiunfall
Schadensersatz & Schmerzensgeld Beleidigung im Internet
Cybermobbing-Strafen
Schmerzensgeld bei Autounfall
Schmerzensgeld bei Körperverletzung
Schul- und Hochschulrecht Schulplatz einklagen
Studienplatzklage
Widerspruch gegen Nichtversetzung
Sozialrecht BAföG
Hartz IV Sanktionen Widerspruch
Widerspruch Schwerbehinderung
Wohngeldrechner
Sportrecht Sportunfall: Wer zahlt?
Steuerrecht Einspruch Steuerbescheid
Strafrecht Fahrerflucht
Steuerhinterziehung Strafe
Strafbefehl
Was passiert bei einer Anzeige
Transportrecht Paket verschwunden
Transportschaden
Vertragsrecht Branchenbuch Abzocke
Zivilprozessrecht Einstweiliger Rechtsschutz
Mahnverfahren
Widerspruch Klage


Nebenkosten zu hoch?

Prüfe jetzt, ob Du Geld zurückbekommst

Was sind Betriebs- und Nebenkosten?

Für die Immobilie (bspw. eine Wohnung), die Du bewohnst, zahlst Du Miete. Diese wird oft auch als Kaltmiete bezeichnet. In der Kaltmiete ist jedoch nur die Nutzung der zur Verfügung gestellten Grundfläche enthalten. Hinzu kommen jedoch Kosten für Strom, Heizkosten, Wasser und eventuell Gas. Ebenfalls kann Dir der Vermieter auch sonstige Annehmlichkeiten in Rechnung stellen, wie zum Beispiel die Gartenpflege, den Winterdienst, eine Haftpflichtversicherung oder eine besonders luxuriöse Ausstattung des Hauses. Nicht selten ist dabei umgangssprachlich von einer zweiten Miete die Rede. Denn am Jahresende zahlst Du alle anfallenden Betriebs- und Nebenkosten.

Doch wie ist eigentlich rechtlich zu verfahren, wenn die Nebenkostenabrechnung grobe Fehler enthält? Und wie kann man diese Fehler überhaupt erkennen?

Wo sind die Betriebs- und Nebenkosten gesetzlich geregelt?

Wie eine Nebenkostenabrechnung formal und inhaltlich aufgebaut sein muss, ist in § 556 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert. Entscheidend an dieser Norm ist es für beide Seiten, dass der Mieter und der Vermieter vertraglich regeln müssen, wer die zusätzlich anfallenden Nebenkosten tatsächlich zu tragen hat – denn es existiert kein Gesetz, das den Mieter dazu verpflichtet. § 535 BGB lässt sogar sehr bewusst offen, wem diese Last zukommt. Da diese aber im Regelfall auf den Mieter vollständig oder anteilig umgelegt wird, hat dieser die fälligen Summen am Jahresende entweder pauschal oder als Vorauszahlung zu begleichen. Erst im Nachhinein wird ihm über die Nebenkostenabrechnung mitgeteilt, ob er Nachzahlungen leisten muss oder einen Anspruch auf Rückzahlungen hat.

Nebenkosten zu hoch? Hol Dir rechtliche Unterstützung!

Gibt es zwischen den Betriebs- und Nebenkosten einen Unterschied?

Allerdings kommt es in der vertraglichen Vereinbarung ebenso wie in der konkreten Abrechnung gerne einmal zu irrtümlichen Verwendungen der Begriffe. Als Betriebskosten werden alle Ausgaben bezeichnet, die für den Erhalt und die Nutzung der Immobilie regelmäßig anfallen und die somit durch den Vermieter auf den Mieter umgelegt werden können. Jene Betriebskosten werden von den Nebenkosten umfasst – mit ihnen wird jede Rechnung definiert, die nicht der Mietzahlung untersteht. Dabei gehen die Nebenkosten aber deutlich weiter als die Betriebskosten: Sie umschließen auch jene Summen, die für den Handwerker fällig werden. Zahlungen also, die nicht regelmäßig auftreten und die nicht pauschal vom Vermieter auf den Mieter umlegbar sind.

Nebenkosten zu hoch? Hier gibt es Rat!

Welche Leistungen werden durch die Betriebs- und Nebenkosten abgedeckt?

Den größten Posten in der Nebenkostenabrechnung wird den umlegbaren Betriebskosten zugerechnet. Gemeint sind:

  • Die Grundsteuer des Grundstücks
  • Die Versorgung mit Wasser sowie die Entwässerung
  • Die zentrale Heizanlage
  • Die zentrale Warmwasserversorgung
  • Die Wartung aller Anlagen und des Schornsteins
  • Die Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Die Kosten für Kabel und Schächte
  • Etwaige Ausgaben für den Hauswart, die Aufzüge, die Gartenbeleuchtung, die zentrale Waschmaschine oder die Gebäudereinigung

 

Davon zu trennen sind die nicht umlegbaren Nebenkosten:

  • Reparatur und Instandhaltung der Immobilie
  • Die Verwaltungskosten
  • Die Nebenkosten für ungenutzte Wohnungen
  • Die Dachrinnenreinigung
  • Weitere Gebühren, die etwa für die Kontoführung des Vermieters anfallen

Welche Regelung der Kosten ist im Mietvertrag definiert?

Allgemein darfst Du über jeden der genannten Posten mit Deinem Vermieter verhandeln. Dieser kann Dir zwar zumindest die umlegbaren Ausgaben anteilig zur Last stellen, nutzt Du aber etwa den Aufzug nicht, sparst Du an den Kosten für Wasser und Strom oder musste die Haftpflichtversicherung noch keinen Schaden von Dir begleichen, so wäre eine vollständige Übernahme der Ausgaben nicht zumutbar. Da es sich im Regelfall aber um standardisierte Mietverträge handelt, solltest Du vor der Unterzeichnung genau nachlesen, welche finanziellen Verpflichtungen Du eingehst. Diese müssen möglichst konkret und für den Einzelfall nachweisbar genannt werden.

Wann und wie werden die Kosten beglichen?

Neben dem Vertrag solltest Du zudem einen Blick in den Betriebskostenspiegel Deiner Wohngegend werfen. Dieser wird regelmäßig vom Deutschen Mieterbund veröffentlicht – demnach sind durchschnittliche Ausgaben im Bereich von 2,00 bis 2,50 Euro pro Quadratmeter üblich. Wirken die Nebenkosten aber zu hoch, die Du jeweils zum Jahresende für die kommenden 12 Monate im Voraus bezahlst, so besitzt Du natürlich einen Anspruch auf die Nebenkostenabrechnung. Der Vermieter muss Dir dabei ganz individuell auflisten, welche Leistungen Du beansprucht hast und in welchem Maße diese nun zu begleichen sind. Auffälligkeiten stellen sich meist bei groben Abweichungen vom Betriebskostenspiegel für Deine Stadt ein - ebenso, wenn Du an Wasser und Strom sparst, aber dennoch zur Kasse gebeten wirst.

Die Nebenkosten sind zu hoch – welche Maßnahmen sind möglich?

Wie aber ist zu verfahren, wenn die Rechnung tatsächlich zu hoch ausfällt? Zunächst ist der Anspruch auf die Nebenkostenabrechnung wahrzunehmen: Lass Dir genau aufzeigen, welche Ausgaben aufgelistet werden und welche Du gegebenenfalls nachzahlen musst. Die Nebenkostenabrechnung mit der Berechnung aller Posten sollte Dir spätestens 12 Monate nach der Vorauszahlung zugehen – siehe § 556 Absatz 3 Satz 5 BGB. Ist die Nebenkostenabrechnung unverständlich verfasst worden, so kann die gesamte Abrechnung formal unwirksam sein. Du kannst als Mieter weitere Belege einsehen, die dem Vermieter vorliegen und Dir Auskunft über die Höhe der Nebenkosten geben können.

Welche Rechtsmittel stehen mir bei einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung zur Verfügung?

Ergeben sich auch nach Sichtung aller Posten und Belege Zweifel über die Richtigkeit der Abrechnung, kannst Du als Mieter Widerspruch einlegen. Als Frist zur Einreichung des Schreibens stehen Dir dabei 12 Monate nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung zu. Ein Zeitraum also, den Du zur abermaligen Überprüfung des Abrechnungsschlüssels sowie der einzelnen Positionen nutzen solltest. Zudem ist es ratsam, die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen. Denn ob die Nebenkostenrechnung formal nichtig ist und welche Abweichungen sich bei den erhobenen Summen einstellen dürfen, ist für Laien oftmals nur sehr schwer zu erkennen.

Wie sollte ich mit einer falschen Nebenkostenabrechnung umgehen?

Oft folgt  einem  Widerspruch gegen die Nebenkostenabrechnung eine mehrere Wochen dauernde Prüfung der  formalen und inhaltlichen Richtigkeit der aufgeführten Aufwendungen. Werden hierbei Fehler deutlich, darf der Mieter nicht selten auf eine anteilige Rückzahlung der zu hohen Gebühren hoffen. Übrigens fallen alle Kosten, die zur Überprüfung notwendig sind, dem Vermieter zu. Der Mieter ist hier also auf der sicheren Seite. Allerdings sollte zugleich bedacht werden, dass sich nach der Durchsicht der Abrechnung auch eine Verschlechterung des Mieters ergeben kann: Hat er bislang zu wenig gezahlt, so muss er die fälligen Beträge nachträglich begleichen. Auch deshalb sollte vor der Stellung des Widerspruchs ein Rechtsanwalt mit dem Fall beauftragt werden.

Bei FragRobin erhältst Du eine kostenlose Erstberatung durch einen Anwalt für Mietrecht, wenn Deine Nebenkosten zu hoch sind. Ruf uns einfach an und vereinbare einen Termin: Kostenlose Service-Hotline: 0800 800 30 08 (Mo.-Fr. 9:30-18:30 Uhr)

Diese Themen könnten Dich auch interessieren

Schönheitsreparatur

Mieterhöhung

Bekannt aus: