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Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht – Räumungsklage

Dein Wohnungsvermieter hat Dir die Wohnung gekündigt und Dich aufgefordert, möglichst umgehend auszuziehen? Andernfalls werde er Räumungsklage einreichen und die Zwangsräumung betreiben? Dieses Szenario passiert jeden Tag irgendwo. Für Dich bedeutet eine vielleicht unerwartete Kündigung, dass Du Dein Leben neu gestalten musst und gerade keine Ahnung hast, wie Du das alles auf die Reihe kriegen sollst. Doch langsam: Kündigung ist das eine, ausziehen das andere.

Die wichtigsten Informationen haben wir für Dich in einem kleinen Erklärvideo zusammengefasst:

Kündigung nur bei berechtigtem Interesse

Will der Wohnungsvermieter Dein Wohnraumverhältnis kündigen, muss er ein berechtigtes Interesse darlegen. Nach Maßgabe des § 573 BGB kommt dafür in Betracht, dass Du Deine vertraglichen Pflichten aus dem Mietvertrag nachhaltig verletzt hast (z.B. beharrlich mit der Mietzahlung in Verzug bist). Oder der Wohnungsvermieter Eigenbedarf geltend macht, weil er die Wohnung für sich, einen Familien- oder Haushaltsangehörigen benötigt. Ergeben sich diese Aspekte nicht zweifelsfrei aus dem Kündigungsschreiben, besteht Deine erste Handlungsoption darin, die Kündigung prüfen zu lassen. Möglicherweise ist diese bereits aus rechtlichen Gründen unwirksam.

Räumungsklage Voraussetzungen

Im einfachsten Fall ziehst du bei begründeter Kündigung zum Ende der Kündigungsfrist aus der Wohnung aus. Der Wohnungsvermieter ist nicht berechtigt, in Selbstjustiz die Schlösser an Deiner Wohnungstür auszutauschen oder dich und Deine Familie mit körperlicher Gewalt vor die Tür zu setzen. Will er Dich aus der Wohnung zwingen, muss er ein Räumungsverfahren einleiten und bei Gericht Räumungsklage einreichen. Zu den Räumungsklage Voraussetzungen zählt selbstverständlich, dass die Kündigung rechtlich begründet ist. Wenn Du nachweislich Probleme hast, eine neue Wohnung zu finden oder Dir Deine persönlichen Verhältnisse gerade Schwierigkeiten bereiten, umzuziehen, solltest Du versuchen, eine längere Frist für den Auszug zu vereinbaren. Sofern das Verhältnis unbelastet ist, solltest Du auf Verständnis treffen. Weigert er sich hingegen die Räumungsfrist zu verlängern, kann er mit Ablauf der Kündigungsfrist Räumungsklage einreichen. Erst und frühestens dann, wenn er einen gerichtlichen Titel erwirkt hat, kann er die Zwangsräumung betreiben. Nur ein gerichtliches Räumungsurteil ist ein vollstreckbarer Titel. Deine bloße Weigerung, jetzt nicht ausziehen zu wollen, berechtigt den Vermieter also nicht einfach zur Räumung.

Kalte Räumung ist nicht erlaubt

Mietminderung bei Schimmel - welche Rechte haben Mieter?

Mancher Wohnungsvermieter glaubt, ein Räumungsverfahren vermeiden zu können, indem er die „kalte“ Wohnungsräumung betreibt. Zu diesem Zweck stellt er die Belieferung mit Heizenergie ein und dreht Wasser und Strom ab. Ob dieses Verhalten rechtmäßig ist oder eine Nötigung darstellt, hat die Rechtsprechung bislang noch nicht zuverlässig entschieden. Notfalls könntest Du für diesen Fall einen eigenen Energielieferungsvertrag mit dem Energieversorgungsträger abschließen oder versuchen, den Wohnungsvermieter mit Hilfe eines Anwalts zur Belieferung zu verpflichten. Eine vernünftige Lösung ist das jedoch nicht.

Wie kann ich die Zwangsräumung wegen Zahlungsrückstände abwenden?

Sofern das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückstände fristlos gekündigt wurde, hast Du noch die Chance, die Kündigung hinfällig zu machen, wenn Du spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten, nachdem der Wohnungsvermieter die Räumungsklage eingereicht hat, die Zahlungsrückstände vollständig ausgleichst oder sich eine öffentliche Stelle verpflichtet, die Mietrückstände zu bezahlen (§ 569 Abs. III Nr. 2 BGB). Sofern der Vermieter zugleich auch noch die ordentliche, fristgerechte Kündigung erklärt hat, wird diese durch den Zahlungsausgleich leider nicht hinfällig und besteht fort. Die fristgerecht erklärte ordentliche Kündigung wird nur dann aufgehoben, wenn Du die Mietrückstände nicht zu verantworten hast oder gute Gründe dafür angeben kannst (z.B. Zurückbehaltung der Miete wegen vermeintlicher Mängel) und damit kein berechtigtes Vermieterinteresse an einer fristgerechten Kündigung besteht. Dein Zahlungsausgleich heilt also per Gesetz zunächst nur die fristlose Kündigung (BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15). Wegen der ordentlichen Kündigung kommt es auf eine Interessenabwägung an.

Räumungsklage: Wer zahlt?

Die Frage "Räumungsklage wer zahlt" ist stets dahingehend zu beantworten, wer das Verfahren zu verantworten hat. Sofern Du die Kündigung durch Zahlungsausgleich abwenden kannst, wird das Gericht Dir auch in diesem Fall die Kosten des Verfahrens auferlegen.

Kann ich eine Räumungsfrist vereinbaren?

Zunächst solltest Du der (ordentlichen fristgerechten) Kündigung des Wohnungsvermieters schriftlich widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. In diesem Zusammenhang musst Du darlegen, dass die Kündigung für Dich und Deine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Wohnungsvermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine "Härte" liegt beispielsweise vor, wenn Du keinen angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen beschaffen kannst. Geht man vermieterseitig auf diesen Einwand nicht ein, musst Du wohl oder übel gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und auf Fortbestand des Mietverhältnisses klagen (§ 574a BGB). Ergreift man vermieterseitig die Initiative und verklagt Dich auf Wohnungsräumung, kannst Du bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung, auf die das Gerichtsurteil ergeht, beantragen, dass Dir eine Frist zur Räumung bewilligt wird (§ 721 ZPO). Diese Frist soll Wohnungslosigkeit vermeiden und Dir Zeit geben, sich intensiv um eine neue Wohnung zu bemühen. In der Regel kannst Du mit einer Frist von drei Monaten rechnen. Dies gilt auch für den Fall der fristlosen Kündigung. Befindest Du Dich in Zahlungsverzug, gewähren die Gerichte meist eine Frist von etwa zwei Monaten. Die Frist kann aber davon abhängig gemacht werden, dass Du ab sofort die Miete pünktlich zahlst oder eine Sicherheit leistest. In Ausnahmefällen kann die Frist verlängert werden, darf aber nach dem Gesetz höchstens ein Jahr betragen.

Welche Vollstreckungshindernisse gibt es?

Die Zwangsräumung richtet sich gegen alle in der Wohnung befindliche Personen, von denen der Wohnungsvermieter Kenntnis hatte und die im Vollstreckungstitel namentlich bezeichnet sind. Darüber hinaus kann der Wohnungsvermieter per einstweiliger Verfügung auch andere in der Wohnung befindliche Dritte aus der Wohnung verweisen (§ 940a ZPO).

Welche Konsequenzen drohen, wenn man nicht innerhalb der Räumungsfrist auszieht?

Räumst Du die Wohnung nicht innerhalb der Frist, kann der Wohnungsvermieter den Gerichtsvollzieher mit der Wohnungsräumung beauftragen. Dieser muss die Zwangsräumung mindestens drei Wochen vorher ankündigen und darf Dich notfalls unter Zuhilfenahme der Polizei aus der Wohnung verweisen. Droht die Obdachlosigkeit, wird Dich die Gemeinde in eine städtische Wohnung einweisen. Der Gerichtsvollzieher verlangt jedoch vom Wohnungsvermieter einen Kostenvorschuss, um Deinen Hausrat aus der Wohnung abzutransportieren und irgendwo unterzustellen. Soweit er dafür nicht liquide ist, solltest Du den sich möglicherweise ergebenden Zeitvorteil nutzen und eine andere Wohnung finden.

Da das Mietrecht den Spagat zwischen den Interessen von Vermieter und Mieter zu finden versucht, ist es ausgesprochen komplex. Es gibt eine Vielfalt von Reaktionsmöglichkeiten, die in Abhängigkeit von Deiner individuellen Situation strategisch von einem Anwalt aufzubereiten sind. Für eine erste Einschätzung solltest Du Kontakt mit FragRobin aufnehmen. Alles andere ergibt sich. Du solltest davon ausgehen, dass nur ein erfahrener Anwalt Schlimmmeres vermeiden kann.

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