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Was sind Schönheitsreparaturen?

Laut § 28 Abs. 4, S. 3 der zweiten Berechnungsverordnung, in der Einzelheiten zur Berechnung von Wohnraumkosten festgelegt sind, gehören „das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen“ zu den Schönheitsreparaturen. Alle diese Arbeiten können also im Zweifel auf Mieter zukommen. Ob dies auch auf Dich zutrifft, erfährst Du in den folgenden Abschnitten.

In meinem Mietvertrag steht nichts über Schönheitsreparaturen – was kann der Vermieter von mir verlangen?

Grundsätzlich kann der Vermieter verlangen, die Wohnung in einem ansehnlichen und bewohnbaren Zustand vom Mieter zurückzuerhalten. Steht nichts dazu im Mietvertrag, ist allein der Vermieter für jegliche Art von Schönheitsreparaturen verantwortlich.

In welchen Fällen muss der Mieter renovieren?

Nur, wenn dies im Mietvertrag so festgelegt wurde, muss der Mieter Schönheitsreparaturen erbringen. Hast Du einen Mietvertrag unterzeichnet und damit in eine solche Bestimmung eingewilligt, hat der Vermieter das Recht, die entsprechenden Renovierungsarbeiten von Dir  zu verlangen.

Wurde die Pflicht zur Ausführung einer Schönheitsreparatur im Mietvertrag festgehalten, ist dies aber nur wirksam, wenn die Wohnung renoviert von dem Vermieter  an den Mieter übergeben wurde. Hierbei ist ein sogenanntes Wohnungsübergabeprotokoll von großer Bedeutung, welches die möglichen Mängel bei der Wohnungsübergabe festhalten soll.

Beispiel: Anna und Andi beziehen eine neue Mietwohnung. Im Mietvertrag steht, dass sie verpflichtet sind, die Malerarbeiten auszuführen. Beim Einzug allerdings war die Wohnung nicht frisch gestrichen (sollte bestenfalls im Wohnungsübergabeprotokoll festgehalten werden). Somit ist diese Klausel unwirksam und der Vermieter muss die Malerarbeiten ausführen oder einen Betrieb damit beauftragen.

Auch, wenn andere Renovierungsarbeiten als die oben genannten an den Mieter übertragen werden, ist das rechtswidrig. Kein Vermieter kann verlangen, dass der Mieter beim Auszug beispielsweise einen neuen Teppich verlegt. Eine solche Klausel ist ebenfalls unwirksam.

Ist der Mieter für Renovierungsarbeiten zuständig, kann vom Vermieter nicht verlangt werden, dass der Mieter einen Fachbetrieb beauftragt und die Kosten dafür selbst trägt: Alle Schönheitsreparaturen können vom Mieter selbst durchgeführt werden! Steht beispielsweise im Mietvertrag, dass die Wände alle vier Jahre gestrichen werden sollen und dies von einem Malerbetrieb geleistet werden soll, ist die Klausel unwirksam.

Wann müssen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden?

In vielen Mietverträgen finden sich starre Fristen, die aber nicht rechtswirksam sind. Starr bedeutet hierbei, dass der Mieter gemäß dem Vertrag 3 Jahre nach seinem Einzug die Küche streichen müsste – ganz egal, ob die Wände aussehen wie frisch gestrichen oder nicht. Deshalb sind solche starren Fristen nicht gültig und müssen nicht eingehalten werden.

Es gibt allerdings Richtwerte, die von Gerichten als akzeptabel beurteilt wurden. Hiernach müssen Renovierungsarbeiten

  • etwa alle drei Jahre in Küchen und Bädern
  • etwa alle fünf Jahre in Wohn- und Schlafräumen und
  • etwa alle sieben Jahre in Nebenräumen

ausgeführt werden. Diese Zeiträume gelten also als ungefähre Abstände, in denen solche Renovierungsarbeiten üblicherweise erledigt werden müssen. Der Vermieter kann die Schönheitsreparaturen aber auch nur dann innerhalb dieser Zeiträume verlangen, wenn sie tatsächlich notwendig sind.

Sind im Mietvertrag kürzere Zeitabstände als oben angegeben, ist das nicht rechtswirksam.

Welche Renovierungsarbeiten sind üblich?

Auf den Mieter können durch den Vertrag nur folgende Tätigkeiten übertragen werden:

  • Malern und Tapezieren, und zwar nur von
  • Wänden, Decken, Heizkörpern, Türen und Fenstern.

Alle weiteren Schönheitsreparaturen kann der Vermieter nicht von Dir verlangen! Nur, wenn es übermäßige Abnutzungen gibt, kann der Vermieter die Kosten für den Austausch vom Mieter einfordern.

Wie muss eine Schönheitsreparatur ausgeführt werden?

Renovierungsarbeiten müssen ordnungsgemäß und fachgerecht durchgeführt werden. Das bedeutet nicht, dass ein Fachmann mit der Renovierung beauftragt werden muss, sondern dass keine groben Unregelmäßigkeiten zu sehen sind und die handwerkliche Arbeit ordentlich aussieht. Beispielsweise muss die Farbe an einer frisch gestrichenen Wand gleichmäßig verteilt sein. Ebenso wäre es nicht in Ordnung, wenn eine kürzlich erst angebrachte Tapete schon abblättert. Auch dann wäre die Arbeit nicht ordnungsgemäß erfolgt.

Welche Konsequenzen drohen mir, wenn ich keine Reparaturen durchführe?

Wenn im Mietvertrag steht, dass Du Schönheitsreparaturen erledigen musst, kann der Vermieter dies auch von Dir verlangen. Er muss Dich allerdings erst einmal schriftlich dazu auffordern und Dir auch eine Frist setzen, innerhalb derer die Arbeiten getan sein müssen.

Kommst Du seiner Aufforderung nicht nach, kann der Vermieter auf Deine Kosten die Reparaturen selbst durchführen oder einen Fachbetrieb damit beauftragen und die Kosten dafür von Dir zurückverlangen. Er kann die Kosten aber auch von der Kaution abziehen.

Wie schnell verjähren Renovierungsansprüche?

Der Vermieter muss innerhalb von sechs Monaten nach Fälligkeit laut Mietvertrag die Reparaturen von Dir einfordern. Auch die Kosten für eine Schönheitsreparatur, die er selbst durchgeführt hat oder von einem Fachbetrieb erledigen ließ, kann er nur innerhalb dieser Frist von Dir zurückfordern. Nach Ablauf der sechs Monate hat er keine Möglichkeit mehr, Dich zur Zahlung der Kosten heranzuziehen.

Beachte auch: Hast Du eine Schönheitsreparatur vorgenommen, die zwar so im Vertrag stand, aber eigentlich nicht rechtswirksam vom Vermieter eingefordert werden konnte, kannst auch Du die Kosten hierfür vom Vermieter zurückverlangen. Auch dafür gilt die Frist von sechs Monaten nach der Durchführung.

Warum sollte ich mir juristischen Beistand suchen?

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