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Was bedeutet Untervermietung?

Von einer Untervermietung spricht man, wenn der Mieter einer Wohnung diese zum Teil oder ganz an eine Person weitervermietet. Vermieten meint, dass die Wohnung gegen Geld von jemand anderem genutzt werden darf. Der Untermieter hat dabei keinen Vertrag mit dem Vermieter der Wohnung, sondern mit dem eigentlichen Mieter. Das gilt auch für Vermietungen über eine kurze Zeit - beispielsweise über AirBnB.

Es besteht in der Regel kein Untermietverhältnis, wenn nahe Angehörige (z. B. Eltern, Kinder) zu einem Mieter in die Wohnung ziehen. Auch Besucher, die nicht dauerhaft in der Mietwohnung leben sowie Pflegepersonal oder Angestellte für die Kinderbetreuung, die mit einziehen, sind keine Untermieter.

Habe ich einen Anspruch auf Untervermietung?

Grundsätzlich ist eine Untervermietung erlaubt, wenn

  • ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung vorliegt und
  • das berechtigte Interesse erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist.

Als berechtigtes Interesse bezeichnet man wichtige Gründe, die eine Untervermietung für den Mieter notwendig machen. Dies können finanzielle oder persönliche Gründe sein.

Wann genau ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegen soll, sagt das Gesetz nicht. Die Gerichte haben daher in vielen einzelnen Urteilen entschieden, wann die Untervermietung erlaubt werden muss.

Beispiel 1: Du studierst ein halbes Jahr in Hongkong. Du musst in dieser Zeit in Hongkong eine Wohnung finanzieren und möchtest danach aber weiter in Deiner Wohnung in Berlin leben. Damit Du Deine Wohnung in Berlin nicht aufgeben muss, kannst Du sie solange untervermieten. Somit musst Du nur die Miete für die Wohnung in Hongkong aufbringen und der Bekannte zahlt die Miete für die Wohnung in Berlin. Du hast ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

Beispiel 2: Du lebst mit Deinem Ehepartner in einer gemeinsamen Wohnung. Nach einigen Jahren Ehe habt ihr Euch getrennt. Dein Partner zieht aus, aber Du bleibst in der Wohnung. Da die Wohnung für Dich allein zu teuer wäre, nimmst Du einen Untermieter auf. Du hast ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.

Wie oben schon angemerkt, ist die Untervermietung nur erlaubt, wenn der Grund für die Aufnahme eines Untermieters erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden ist. Wird eine Wohnung mit der Absicht gemietet, sie unterzuvermieten, ist die Untervermietung nicht zulässig. Das wird für den Vermieter aber in der Regel schwer nachzuweisen sein. Solltest Du Dich zwar vor Einzug, aber nach Abschluss des Mietvertrages für die Untervermietung entschieden haben, ist sie nicht unzulässig.

Muss ich meinen Vermieter über eine Untervermietung informieren?

Laut § 540 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss der Vermieter über eine Untervermietung informiert werden. Am besten teilst Du dem Vermieter die Untervermietung und auch den Namen des Untermieters schriftlich mit. Der Vermieter kann auch verlangen, über den Namen und das Geburtsdatum des Untermieters informiert zu werden. Eine Einsicht in die Einkommensverhältnisse des Untermieters steht dem Vermieter hingegen nicht zu.

Was, wenn mein Vermieter nicht mit der Untervermietung einverstanden ist?

Wenn Du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst, hast Du einen Anspruch auf Untervermietung. Diesen kannst Du auch vor Gericht einklagen, wenn es zwischen Dir und Deinem Vermieter nicht zu einer Einigung kommt. Allerdings ist eine Untervermietung nicht zulässig, wenn die Wohnung oder Teile davon an Touristen vermietet werden. Dies kann der Vermieter in jedem Fall untersagen.

Wann darf mein Vermieter eine Untervermietung verbieten?

Es gibt einige Fälle, in denen der Vermieter einen Anspruch auf Untervermietung versagen kann. Diese sind ebenfalls nicht gesetzlich geregelt, sondern mussten von Gerichten mit einzelnen Urteilen entschieden werden.

Ist die Person, die als Untermieter in der Wohnung leben soll, durch persönliche Eigenschaften nicht als Mieter geeignet oder soll die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß genutzt werden, kann der Vermieter die Untervermietung ablehnen.

Beispiel: Der Mieter will den stadtbekannten Alkoholiker, der häufig an öffentlichen Plätzen randaliert, als Untermieter aufnehmen. Sein Vermieter widerspricht, da damit zu rechnen ist, dass es durch diesen Untermieter im Haus zu Ruhestörungen käme.

Mein Vermieter weiß nicht, dass ich einen Untermieter aufgenommen habe – was droht mir, wenn er von der Untervermietung erfährt?

Bekommt Dein Vermieter erst nach längerer Zeit mit, dass Du die Wohnung untervermietest, kann es zur Kündigung des Mietverhältnisses kommen. Das ist nicht der Fall, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung sowieso hätte erteilen müssen. War es eine Untervermietung, für die es keine Erlaubnis gegeben hätte, muss er Dir vor der Kündigung allerdings erst eine Frist setzen und Dir die Möglichkeit geben, das Untermietverhältnis aufzulösen. Kommst Du dem nicht nach, musst Du mit einer Kündigung rechnen. In besonders schwerwiegenden Fällen, ist eine Abmahnung oder eine Frist nicht notwendig.

Du solltest also bestenfalls mit Deinem Vermieter abklären, ob die Untervermietung erlaubt ist. Einen Schadenersatz kann der Vermieter in solchen Fällen grundsätzlich nicht vom Mieter fordern. Sollte der Vermieter für die erste Abmahnung einen Anwalt beauftragen, kann er die Kosten nicht vom Mieter ersetzt verlangen.

Gibt es sonst etwas, das ich beachten sollte?

Verlangt Dein Vermieter einen Untermietzuschlag von Dir, muss er hierfür einen Grund nachweisen. Bei einer solche Erhöhung der Miete solltest Du genau prüfen, ob sie angemessen und überhaupt notwendig ist.

Anspruch des Vermieters auf eine Mieterhöhung hängt nämlich davon ab, ob er durch die Aufnahme des Untermieters vermehrt belastet wird - etwa durch eine stärkere Abnutzung der Wohnung oder durch eine höhere Belastung mit Betriebskosten. Eine Erhöhung der Miete ist beispielsweise nicht angemessen und notwendig, wenn ein Partner hinzuziehen und dadurch einen anderen ersetzen soll.

Wie kann mir ein Rechtsanwalt helfen?

Untervermietung erlaubt? Ein Anwalt für Mietrecht weiß Bescheid.

Ein Rechtsanwalt weiß, wann eine Untervermietung erlaubt ist. Versagt Dir Dein Vermieter die Aufnahme eines Mitbewohners, kann ein Jurist die Sachlage also genau prüfen und feststellen, ob die Untervermietung erlaubt ist oder nicht.

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