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Wohnungskündigung

So wehrst Du Dich gegen die außerordentliche Kündigung

Will Dir Dein Vermieter die Wohnung kündigen, muss er schon einen wirklich guten Grund haben – und diesen auch beweisen können. Du solltest Dich dagegen zügig mit einem Profi in Verbindung setzen, um die Zwangsräumung Deines Zuhauses abzuwenden.

"Hiermit kündigen wir Ihre Wohnung fristlos." Hältst Du einen solchen Brief in den Händen, sitzt der Schreck tief. Kein Wunder, denn Deine Wohnung ist Dein Lebensmittelpunkt – eine Neue zu finden, ist gerade in Großstädten schwer und oft mit erheblichen Kosten verbunden. Doch statt in Schockstarre zu verfallen, solltest Du aktiv werden. Denn gegen die außerordentliche Kündigung kannst Du Dich zur Wehr setzen.

Auf den Kündigungsgrund kommt es an

Wie Du Dich konkret gegen die Kündigung Deiner Wohnung wehren kannst, hängt auch von den Gründen ab, aus denen Du auf die Straße gesetzt werden sollst. Denn grundsätzlich gilt: Der Vermieter darf eine Wohnung nicht ohne wichtigen Grund außerordentlich kündigen. Typische Gründe für die berechtigte außerordentliche Kündigung sind:

  • Erhebliche Belästigung der anderen Hausbewohner: Wer den Hausfrieden nachhaltig stört, muss mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Dazu zählt das Beleidigen der Nachbarn, Drogenhandel im Treppenhaus, aber auch mehrfach tägliches Taubenfüttern.
  • Ständige Lärmbelästigung: Normale Wohngeräusche – auch von spielenden Kindern –sind kein Kündigungsgrund. Die ständige Lärmbelästigung, zum Beispiel durch laute Musik, berechtigt zur fristlosen Kündigung.
  • Unerlaubte Untervermietung: Wird die Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet, darf dieser kündigen. Doch der Mieter kann sich mit dem Einwand der unzulässigen Rechtsausübung wehren – vor allem, wenn er die Erlaubnis zwar nicht eingeholt, aber einen vertraglichen oder gesetzlichen Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung hat.
  • Wiederholte unpünktliche Mietzahlung: Wird die Miete wiederholt zu spät überwiesen, kann der Vermieter kündigen. Aber Achtung: Zuvor muss der Mieter mit einer Abmahnung die Möglichkeit bekommen, sein Verhalten zu bessern.
  • Vertragswidrige Nutzung: Wird die Wohnung vertragswidrig genutzt, indem zum Beispiel ohne Wissen des Vermieters ein Gewerbe betrieben wird, kann dieser nach einer Abmahnung fristlos kündigen.
  • Gefährdung der Mietsache: Wer die Bausubstanz gefährdet, indem er zum Beispiel nicht regelmäßig lüftet, trotz Frostgefahr nicht heizt, seiner vertraglich übernommenen Instandhaltungspflicht nicht nachkommt, eine Brandgefahr herbeiführt oder übermäßig viele Tiere hält, riskiert die außerordentliche Kündigung.
  • Kaution nicht gezahlt: Ist die Mietkaution nicht oder nicht vollständig gezahlt, kann der Vermieter fristlos kündigen. Eine Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich.
  • Vorvermieterbescheinigung gefälscht: Wer seine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom Vorvermieter fälscht, riskiert die fristlose Kündigung.

Meist Mietschulden Grund für Wohnungskündigung

Der häufigste Grund für die außerordentliche Kündigung ist jedoch der Mietrückstand. Hast Du zwei Monate in Folge die Miete nicht gezahlt oder stehst bei Deinem Vermieter mit einem Betrag in Höhe von zwei Monatsmieten in der Kreide, kann Dir außerordentlich und fristlos gekündigt werden. Abmahnen muss Dich der Vermieter wegen der Mietschulden nicht.

Ausnahme: Streit über Nachforderungen aus der Nebenkostenabrechnung oder eine Mietminderung wegen bestehender Mängel sind keine Kündigungsgründe. Das gilt aber nur, wenn die Miete zu Recht gemindert wurde. Am besten sprichst Du schon vor der Mietminderung mit einem Experten aus unserem Netzwerk. Er berät Dich, damit Dir der Schock einer außerordentlichen Kündigung erspart bleibt.

Hast Du tatsächlich Mietschulden angehäuft, kannst Du nach ausgesprochener Kündigung die Zwangsräumung nur verhindern, indem Du die Rückstände innerhalb der Schonfrist – also innerhalb von zwei Monaten – vollständig bezahlst. Achtung: Wurde Dir innerhalb der vergangenen zwei Jahre schon einmal wegen Mietrückstand gekündigt, kannst Du die erneute Kündigung nicht mehr mit der Nachzahlung der ausstehenden Miete aus der Welt räumen.

Zusammen mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sprechen Vermieter meist gleichzeitig die ordentliche Kündigung aus. Wird die außerordentliche Kündigung unwirksam, weil die Mietschulden innerhalb der Schonfrist beglichen wurden, kann die ordentliche weiterhin Bestand haben – dann muss die Wohnung innerhalb der regulären Kündigungsfrist geräumt werden.

Vermieter muss Fristen beachten

Sofern die Wohnung nicht aus wichtigem Grund fristlos gekündigt wurde, muss der Vermieter bei der ordentlichen Kündigung besondere Fristen einhalten: So gilt während der ersten fünf Jahre Mietdauer eine Kündigungsfrist von drei Monaten; während der nächsten drei Jahre verlängert sie sich auf sechs Monate und bei einer Mietdauer von mehr als acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist neun Monate.

Vermieter darf nicht einfach so ordentlich kündigen

Auch bei der ordentlichen Kündigung kann der Vermieter seinem Mieter nur dann die Wohnung kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Kündigung liegt beispielsweise vor: bei Eigenbedarf, wirtschaftliche Verwertung (Abriss, Verkauf, Kernsanierung) oder auch Mietrückstände.

Ohne Abmahnung keine Kündigung

Egal, aus welchem Grund Dein Vermieter kündigt, er muss die Kündigung in jedem Fall begründen. Dabei reicht es nicht aus, ganz allgemein Lärmbelästigung anzugeben. Vielmehr muss er genau benennen, wann und in welcher Form die Lärmbelästigung stattfand. Auch muss er – außer bei Zahlungsrückständen – Dir mit einer Abmahnung die Möglichkeit geben, Dein vertragswidriges Verhalten zu ändern, und zugleich die fristlose Kündigung androhen. Erst wenn Du die Abmahnung nicht beachtest, darf er fristlos kündigen.

Gegen die fristgerechte oder fristlose Kündigung durch den Vermieter Widerspruch einlegen (Sozialkausel)

Grundsätzlich hast Du das Recht, gegen die Kündigung Deiner Wohnung Widerspruch einzulegen. Wichtig ist dabei, dass Du in Deinem Widerspruch schriftlich erklärst, dass Du das Mietverhältnis fortsetzen möchtest. Nach dem Gesetz kannst Du die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, „wenn die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“ „Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann“ (Sozialklausel des § 574 BGB). Zudem können anerkannte Gründe für Deinen Widerspruch und Fortsetzungsverlangen sein: hohes Alter, Invalidität, Gebrechlichkeit, fortgeschrittene Schwangerschaft, schwere Erkrankung.

Jedoch hast Du nicht unbegrenzt Zeit: Spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses sollte der Widerspruch beim Vermieter eingehen – es sei denn, er hat Dich in der Kündigung nicht auf Dein Widerspruchsrecht hingewiesen. Dann kannst Du auch noch beim ersten Termin des Räumungsrechtsstreits widersprechen.

Mangelhafte Kündigung unwirksam

Bevor Du jedoch den Widerspruch formulierst, solltest Du erst einmal das Kündigungsschreiben genau prüfen. Denn weist das Dokument Mängel auf, ist die Kündigung unwirksam. Vielen Mietern fällt es jedoch schwer, zu beurteilen, ob das Schreiben tatsächlich den Anforderungen entspricht. Deshalb hole am besten sofort den Rat eines Anwalts für Mietrecht ein. Der Profi hilft Dir, einzuschätzen, ob die Kündigung rechtswirksam ist, und ob es sich lohnt, gegen die fristgerechte oder gar fristlose Kündigung durch den Vermieter Widerspruch einzulegen. Zugleich erklärt Dir, wie Du die Beendigung des Mietverhältnisses abwenden kannst. Wirst Du dagegen jedoch nicht aktiv, droht Dir die Räumungsklage – und mit ihr die Zwangsräumung.

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