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Architektenhonorar zu hoch?

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Privates Baurecht: Was Du über das Architektenhonorar wissen solltest

Du hast Dir bereits den Traum von einer eigenen Immobilie erfüllt, und möchtest diese nun nach Deinen Vorstellungen modernisieren. Vielleicht planst Du den Hausbau auch noch, um Dir Deinen persönlichen Lebenstraum zu erfüllen. Der Wohnraum wird vor allem in größeren Städten immer knapper. Außerdem ist das Eigenheim nach wie vor eine sichere Altersvorsorge. Es ist unerheblich, ob Du eine Bestandsimmobilie oder ein Neubauprojekt in Angriff nehmen möchtest. Es gibt eine Reihe von Menschen und staatlichen Institutionen, die sich gewissermaßen mit Dir freuen, weil sie daran verdienen möchten.

 

Besondere Vorsicht solltest Du bei der Berechnung des Architektenhonorars walten lassen. Das Immobilienrecht ist zwar eine sehr detailliert geregelte Materie. Davor schrecken manche Planer jedoch nicht zurück. Auch beim Architektenhonorar gibt es immer wieder Differenzen bezüglich der Höhe. Die Frage ist natürlich, wie Du Dich idealerweise verhalten solltest, wenn die Berechnung des Architektenhonorars  unverhältnismäßig hoch erscheint. Oftmals neigen Bauherren dazu, den Baustellenfrieden zu bewahren. Sie unternehmen daher gar nichts. Immerhin sind sie doch von dem Architekten und seiner Arbeit abhängig. Dies ist mitnichten der Fall. Wer sich gegen den Bauplaner nicht zur Wehr setzt, begeht in der Regel einen finanziell schwerwiegenden Fehler.

Riskiere keine finanziellen Nachteile bei Deinem Lebenstraum

Privates Baurecht schützt Dich bei Vorliegen der Voraussetzungen vor unnötigen Mehrausgaben. Falls Du unsicher bist, ob der für Dich tätige Architekt im Sinne des Architektenrechts handelt, solltest Du einen spezialisierten Rechtsanwalt mit Deinem Fall beauftragen. Eine falsche Berechnung, auch bei dem Architektenhonorar, wird schnell einige Tausend Euro ausmachen. Selbst wenn Du wirtschaftlich sehr gut aufgestellt bist, musst Du dieses Geld nicht verschenken.

 

Unser Team von FragRobin empfiehlt Dir einen hochqualifizierten und fachkundigen Juristen, der nicht nur die Abrechnung eines Architekten umfassend prüfen wird. Du solltest aber bedenken, dass Zeitverzug unbedingt zu vermeiden ist. Hast Du das Geld schon an den Bauplaner überwiesen, wird der Rechtsanwalt den Differenzbetrag bei einer Fehlberechnung für Dich zurückfordern. Allerdings gelten auch im Architektenrecht besondere Fristen, vor allem Verjährungsfristen. Es wäre daher im doppelten Sinne ärgerlich, wenn Du erst zu viel Geld bezahlst, um es anschließend nicht mehr zurückfordern zu können.

Was solltest Du über den gesetzlich geregelten Anspruch eines Architekten wissen?

Das Architektenhonorar zu berechnen ist in vielen Fällen nicht einfach. Eine landläufige Meinung ist immer noch der Ansicht, dass das Honorar durch einen prozentualen Wert der Bausumme bestimmt wird. Andere Auffassungen gehen dahin, dass es zwischen den Vertragsparteien frei verhandelt werden muss. Richtig ist, dass sich die Berechnung unmittelbar aus der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ergibt. Die Regelungen müssen auch dann eingehalten werden, wenn dies in dem Vertrag mit dem Architekten nicht ausdrücklich geregelt worden ist. Im Wesentlichen sind zunächst einige Bemessungskriterien festzulegen:

 

  • Grundlage des Architektenhonorars sind die anrechenbaren Baukosten. Dabei handelt es sich um alle Kosten, die im Hinblick auf die Herstellung einer Immobilie anfallen.
  • Weiterhin ist das Honorar von der Schwierigkeit der Aufgabe abhängig. Es liegt auf der Hand, dass ein Einfamilienhaus leichter geplant werden kann als ein großer Bürokomplex mit einer schwierigen Konstruktion.
  • Darüber hinaus muss der Umfang der erbrachten Leistungen berücksichtigt werden, wobei neun Leistungsphasen unterschieden werden, vgl. 34 Abs.3 HOAI. Diese Berechnung erfolgt auf einer prozentualen Basis, wobei der Architekt lediglich die Arbeiten abrechnen darf, die er auch tatsächlich erbracht hat.
  • Zuletzt kann zwischen dem Auftraggeber und dem Architekten auch eine Vereinbarung getroffen werden. Dabei sind beide Parteien zwingend an die nach dem Gesetz vorgeschriebenen Höchst- oder Mindestsätze gebunden.

Ein Rechenbeispiel

Das folgende Beispiel soll verdeutlichen, wie kompliziert die Honorarabrechnung eines Architekten für Laien sein kann. Stelle vor Du beauftragt den Architekten mit der Genehmigungsplanung, wobei ein Einfamilienhaus neu errichtet werden soll. Es wird eine kostengünstige Bauweise bevorzugt, die einen einfachen Standard hat. Das Leistungsbild im Sinne von § 34 Abs. 3 HOAI ergibt, dass die Leistungsphasen der Nrn. 1 - 4 erfüllt sind. Die einzelnen Prozentsätze werden nunmehr addiert. Insgesamt kann der Architekt daher 27 % des gesamten Honorarvolumens verlangen.

 

Doch wie hoch ist dieses Volumen? Es handelt sich hier um durchschnittliche Anforderungen, sodass die Honorarzone III erreicht wird, vgl. § 35 HOAI. Stell Dir nun vor, dass für die Baukonstruktion Kosten in Höhe von 160.000 € und für die technische Installation noch einmal 40.000 € anfallen. Insgesamt belaufen sich die Kosten daher auf 200.000 €. Ein Blick in die Tabelle des § 35 HOAI zeigt nun, dass in der Honorarstufe III eine Zahlung von 27.863 € - 34.751 € vereinbart werden kann. Allerdings darf der Architekt lediglich 27 % davon verlangen. Die Rechnung lautet für den Minimalsatz daher 0,27 * 27.863 € = 7.523,01 €. Hierbei handelt es sich noch um eine einfache Rechnung. Häufig werden noch Honorarsätze vereinbart die beispielsweise 50 % über dem Mindestsatz liegen können. Die Rechnung dazu lautet: 0,27 *[27.863 € + (34.751 € – 27.863 €)/2] = 8.452,89 €.

Architektenhonorar trotz fehlender Baugenehmigung?

Bei der Honorarabrechnung trotz fehlender bzw. nicht erteilter Baugenehmigung sind zwei unterschiedliche Varianten voneinander zu trennen. Damit überhaupt eine Baugenehmigung erhalten werden kann, ist vor allem die Leistungsphase 4 im Sinne des § 34 Abs. 3 Nr.4 HOAI wichtig. Die Baugenehmigungsbehörde erhält im Idealfall vom Architekten die genehmigungsfähige Planung. Hat er nunmehr die gültigen Bebauungspläne nicht hinreichend beachtet, oder wurden von ihm die nötigen Abstände nicht eingehalten, geht das zu seinen Lasten. Bei schwierigen Fällen muss er eine Bauvoranfrage stellen. Sowohl für die Leistungsphasen 3 und 4 kann er kein Honorar verlangen. Dasselbe wird in der Regel auch für die Phasen 1 und 2 gelten, da der Mangel bereits in den Vorplanungsphasen entstanden sein wird.

 

Jede Regel kennt allerdings auch eine Ausnahme. Falls der Architekt den Auftraggeber deutlich darauf aufmerksam gemacht hat, dass das Bauvorhaben höchstwahrscheinlich abgelehnt wird, haftet er nicht. Voraussetzung ist natürlich, dass der Bauherr den Auftrag dennoch erteilt. In diesen Fällen besteht die Schwierigkeit allerdings darin, die Aufklärung durch den Architekten nicht nur darzustellen, sondern insbesondere auch zu beweisen. Nur wenn der Bauplaner seiner Aufklärungspflicht nachgekommen ist, kann er das volle Honorar der ersten vier Leistungsphasen vom Auftraggeber verlangen.

Der Anwalt für Immobilienrecht steht an Deiner Seite

Bereits das Berechnungsbeispiel eines Architektenhonorars verdeutlicht, wie komplex die gesamte Materie wirklich ist. Möglicherweise konntest Du anhand des Beispiels auch feststellen, dass Du Deinem Architekten als Auftraggeber zu viel Geld überwiesen hast. Vor allem bei der Honorierung von Architektenarbeiten kommt es in der Praxis immer wieder zu Fehlern, die von vornherein vermieden werden könnten. Aufgrund der hohen Kosten, die ein Immobilienkauf oder eine Modernisierungsmaßnahme mit sich bringen, lässt das Bauvorhaben kaum jemand anwaltlich begleiten. Im Nachhinein sind Deine Rechte selbstverständlich nicht ausgeschlossen. Du solltest allerdings handeln, um die Fristen zu wahren. Außerdem möchtest Du selbst zurecht endlich Gewissheit über Deinen Sachverhalt haben. Vereinbare daher umgehend einen kostenlosen Erstberatungstermin mit einem unserer speziell ausgebildeten Rechtsanwälte.

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