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baurecht

Rechtsanwalt Stefan Fliege
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Vertragsgestaltung im privaten Baurecht ist ausgesprochen vielseitig

Hast Du mit einem Unternehmen einen Bauvertrag abgeschlossen? Liegt Dir vielleicht eine Kündigung vor? Dann solltest Du wissen, dass auch wirksam geschlossene Bauverträge jederzeit beendet werden können. Daher solltest Du eine fachanwaltliche Beratung einholen, weil eine Kündigung immer mit finanziellen Risiken verbunden ist.

Was sind die Grundlagen des privaten Baurechtes?

Das private Baurecht regelt alle Beziehungen der am Bau beteiligten Partner. Es beschäftigt sich mit Werkverträgen, Grundeigentum und dem Nachbarrecht. Der Unterschied zum öffentlichen Recht liegt in der Möglichkeit, auch vertragliche Absprachen vorzunehmen, die von den gesetzlichen Grundlagen abweichen. Die Basis bilden die §§ 631 ff. BGB (Werksvertragsrecht) und die Regelungen des Nachbarrechts (§§ 911 ff, 936 und 1004 BGB). Hinzu kommen die Teile B und C der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Zum privaten Baurecht zählt auch das Architekten- und Projektsteuerungsrecht.

Vertragsgestaltung im privaten Baurecht

Der Bauvertrag gilt als die wichtigste Grundlage zur Realisierung eines Bauvorhabens. Der Auftraggeber verfolgt das Ziel, den Vertrag kosten- und terminsicher auszugestalten. Daneben enthält er Sicherheitsleistungen, Bankbürgschaften und Bankgarantien. Ein Bauvertrag sollte immer sorgfältig formuliert werden und mit allen anderen Beteiligten, wie Architekten, Subunternehmern oder Projektsteuerern abgestimmt sein.

Wer schließt einen Vertrag im privaten Baurecht ab?

Das private Baurecht umfasst die Verbindungen der Menschen, die an einem Bau beteiligt sind. Beziehungen entstehen von den Bauherren zum Architekten oder zu Bauunternehmen, Handwerkern und Ingenieuren. Das Baurecht findet seine gesetzliche Grundlage aus dem Werksvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (§§ 631 ff. BGB), der Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) und Regelungen des Privat- und Nachbarrechtes der Länder.

 

Grundsätzlich verpflichtet sich ein Unternehmer, ein Werk ohne Mängel herzustellen. Damit das Werk konkret bestimmt werden kann, gibt es eine Baubeschreibung sowie Pläne oder ein Leistungsverzeichnis. Der Bauherr ist verpflichtet, ein erstelltes Werk abzunehmen und anschließend den Werklohn an den Auftragnehmer zu zahlen. Möglich ist auch, Abschlagszahlungen zu vereinbaren.

 

Der Auftragnehmer hat nachzuweisen, dass das Werk mangelfrei ist. Nach erfolgter Abnahme muss hingegen durch den Auftraggeber dargelegt werden, dass ein Mangel vorhanden ist. Er kann fordern, dass der Mangel beseitigt wird. Liegt ein Mangel vor, kann auch gem. § 641 Abs. 3 BGB ein Teil der Vergütung bis zur Beseitigung des Mangels verweigert werden. Daneben kann der Auftraggeber die Neuerstellung des Werkes verlangen (§ 635 BGB) oder den Mangel selbst beseitigen und den Ersatz des Aufwandes fordern (§ 637 BGB). Er kann vom Vertrag zurücktreten und Schadenersatz verlangen.

 

Ebenso können Fehler bei der Vertragsgestaltung schon ausreichen, um den Traum vom eigenen Heim platzen zu lassen. Beim privaten Baurecht handelt es sich nicht um eine eindeutige Rechtsmaterie. Die Vorschriften befinden sich an vielen verschiedenen Stellen. Hinzu kommen zahlreiche Gerichtsentscheidungen. Auch ist jeder Fall anders. Allgemeine Antworten, wie man sich bei Streit oder einer Kündigung zu verhalten hat, können daher nicht gegeben. Auch aus diesem Grunde ist es sinnvoll, einen Anwalt aufzusuchen und den Fall individuell prüfen zu lassen.

Kündigung im privaten Baurecht

Bei der Kündigung von gegenseitigen Verträgen gibt es einmal die freie Kündigung. Du solltest jedoch hier immer die finanziellen Folgen einer solchen Kündigung im Auge behalten. Es gilt der Grundsatz, dass Verträge bindend sind. Du bist daher verpflichtet, die vereinbarte Vergütung zu zahlen. Ein Bauunternehmen kann den vollen Werklohn fordern.

 

Daneben gibt es die außerordentliche Kündigung. Diese kann erfolgen, wenn das Vertrauensverhältnis zwischen Auftragnehmer und Auftraggeber derart gestört ist, dass es nicht mehr zuzumuten ist, den Vertrag weiter fortzuführen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn grobe Mängel verursacht wurden und diese nicht beseitigt werden. Die Weiterführung eines Vertrages ist auch nicht zumutbar, wenn eine Täuschung bei der Abrechnung oder den Bauarbeiten vorliegt.

 

Achte aber darauf, dass es bei der Kündigung von Verträgen immer viele juristische Klippen gibt. In vielen Fällen muss vor einer Kündigung auch eine Fristsetzung erfolgen. Außerdem sollte eine Kündigung immer schriftlich verfasst werden. Sie muss alle Gründe enthalten, die zu ihr geführt haben. Außerdem sollte eine außerordentliche Kündigung immer nur das letzte Mittel sein. Grundsätzlich gilt, dass beide Parteien Streitereien vorher einvernehmlich beilegen sollten. Hast Du jedoch dennoch eine Kündigung erhalten, solltest Du einen Fachanwalt aufsuchen.

Weitere Möglichkeiten der Kündigung

Die VOB/B sieht neben dem BGB noch weitere Kündigungsmöglichkeiten vor. Ein Bauherr ist zur Kündigung berechtigt, wenn der Unternehmer seine Arbeiten ganz einstellt oder Insolvenz beantragt. In diesem Falle sind die bereits ausgeführten Leistungen abzurechnen. Daneben kann der Bauherr Schadensersatz verlangen. Ein weiterer Kündigungsgrund liegt vor, wenn sich nach Abschluss eines Vertrages herausstellt, dass der Unternehmer mit anderen Firmen Preisabsprachen vorgenommen hat. Die Kündigung ist in diesem Fall innerhalb von 12 Werktagen vorzunehmen. Der Bauherr kann einen Vertrag kündigen, wenn eine Baustelle für über drei Monate unterbrochen ist.

Feststellung des Baustandes

Wurde eine Kündigung ausgesprochen, endet der Vertrag mit Wirkung für die Zukunft. Hier sollte jedoch bereits im Kündigungsschreiben ein Abnahmetermin benannt werden, bei dem der Ist-Zustand zum Zeitpunkt der Kündigung des Vertrages dokumentiert wird. Hier ist festzustellen, dass die Leistungen dem bereits gezahlten Lohn entsprechen und ob diese ohne Mangel erbracht wurden. Rechtlich gesehen handelt es sich bei der Kündigung eines Bauvertrages um die Umwandlung eines "Erfüllungsverhältnisses" zu einem "Abrechnungsverhältnis". Die Abnahme des Baus ist daher im Interesse aller Parteien. Erfolgt die Dokumentation des Baubestandes, sollten Bauherren eine Beratung durch einen Fachanwalt in Anspruch nehmen. Dieser kann den Abnahmetermin rechtlich begleiten, den Status des Baus analysieren und die Höhe von Zahlungen ermitteln.

Sorgfältige Abfassung und anwaltliche Beratung

Ein Bauvertrag kommt in sehr vielen verschiedenen Formen vor. Schließlich muss er den Anforderungen der Praxis gerecht werden und wird immer individuell gestaltet. Ein erfahrener Anwalt unseres Netzwerkes kann Dir daher in allen Bereichen des privaten Baurechts behilflich sein. Natürlich leistet er Dir auch kompetente Hilfe bei Kündigungen. Eine Erstberatung ist kostenfrei.

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